Вопросы к Юристу

Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков являются:

- категория земель, к которой относится земельный участок и разрешенное использование. В зависимости от данных характеристик определяется, какой объект может быть построен на земельном участке,

- вид права на земельный участок. В зависимости от вида права на земельный участок в период строительства определяется размер затрат по содержанию участка: оплата арендных платежей за земельный участок или земельный налог,

- совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.

- местоположение. В зависимости от местоположения земельного участка при прочих равных условиях зависит стоимость недвижимости, построенной на нем. Поэтому стоимость земельных участков в разных районах города может значительно отличаться.

VIII ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Обзор и выбор подходов к оценке

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков утв. Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р, на сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Самостоятельными методами оценки затратный подход не выделен.

Методики, выбранные для оценки земельного участка

Условия применения перечисленных методов при оценке земельных участков, а также обоснование их применения / не применения для целей данной оценки приводятся в таблице 11.

Следует отметить, что по состоянию на дату оценки земельный участок не застроен.

Таблица 11 Обоснование выбора методов оценки

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка зависит от его характеристик и условий, созданных на нем:

-​ расположение и удаленность объекта,

-​ состояние окружающей среды,

-​ качественные характеристики (плодородие почвы, наличие деревьев и т.д.),

-​ доход, который можно получить от использования участка,

-​ общая экономическая ситуация в стране,

-​ спрос на рынке недвижимости и т.д.

Для оценки характеристик объекта специалист выезжает на участок и производит его осмотр. Анализ данных дает информацию о рыночной стоимости участка.

Определить точную стоимость участка может только независимая экспертиза в Москве, в процессе которой специалист соберет все необходимые данные об участке, выберет одни из методов оценки и определит и обоснует рыночную стоимости участка. Результатом работы специалиста станет документированный отчет, легитимный во всех органах и инстанциях.

Ценообразующие факторы для земельных участков

Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельного участка, являются: местоположение, категория земель, разрешенный вид использования земельного участка, наличие проведенных коммуникаций и выкупленных мощностей, размер земельного участка, отдаленность от городского округа (для земельных участков, расположенных в области).

Одним из параметров местоположения, влияющим на стоимость земельного участка коммерческого назначения, является расположение его относительно автодорог. На рынке коммерческой недвижимости объекты, расположенные на красной линии, как правило, находятся в наиболее высоком ценовом диапазоне по сравнению с объектами, расположенными внутриквартально. Это обусловлено преимуществами объектов, имеющих выход на красную линию в отношении видимости с проезжей части улиц, количества транспортных и человеко-потоков.

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи для земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику. На рынке земельных участков представлены земельные участки следующих категорий: земли населенных пунктов, земли промышленности и земли сельскохозяйственного назначения. Земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий, земли лесного и водного фондов и земли запаса в свободной продаже отсутствуют.

Более дешевая ценовая категория представлена земельными участками сельскохозяйственного назначения. Самой дорогой и престижной является категория земель населенных пунктов. Земли промышленности уступают по цене земельным участкам населенных пунктов.

Оценка земельных участков

. земли это самостоятельная деятельность в сфере оценки объектов недвижимости и определенная гарантия эффективности принятых решений. Данный объект оценки характеризуется местоположением как основном ценообразующей характеристикой, что не исключает влияние и других факторов — назначение, площадь, рельеф, форма, состав прав на участок. Второй такой характеристикой является качество участка и его улучшения, например коммуникации.

Ценообразование земельных участков

Цены на земельные участки — далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

Электронный научный журнал Современные проблемы науки и образования ISSN 2070-7428 Перечень ВАК ИФ РИНЦ 0, 941

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА (НА ПРИМЕРЕ ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)

1 ГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Актуальность темы обуславливается необходимостью научно-теоретического осмысления «рынка земли» как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

Когда может потребоваться независимая оценка

Оценка земельного участка с учетом ценообразующих факторов

Независимая оценка земли заключается в нахождении стоимости земельного участка с использованием разнообразных оценочных методов. Оценка производится для того, чтобы найти рыночную стоимость участка либо стоимость права аренды участка.

Факторы, влияющие на стоимость земли:

•​ Принцип полезности — рыночную стоимость могут иметь только те участки, которые способны удовлетворять потребности пользователей.

Оценка земель населенных пунктов

является процедурой по установлению рыночной стоимости земель населенных пунктов, постоянно изменяющейся в большую или меньшую сторону. Также хочется отметить, что при смене целевого и функционального назначения земельного участка его рыночная стоимость меняется, и остается неизвестной – эту, и еще некоторые другие проблемы, полноценно решает оценка земель населенных пунктов.

Оценка объекта загородной недвижимости

Чтобы вложение денежных средств было оправданным и выгодным, эксперты «МИЭЛЬ» помогут оценить ликвидность объекта недвижимости. Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей загородной недвижимости, то профессиональная оценка позволит учесть все факторы, влияющие на ее стоимость.

К основным факторам, влияющим на стоимость объектов недвижимости, относят:

Конечно, это далеко не вся информация, которую анализируют для определения адекватности стоимости продаваемого или покупаемого домовладения.

Как производится расчет кадастровой стоимости?

Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения.

Смотрите видео: Землепользование. Передача 1. Введение в оценку земельных участков (August 2020).