Вопросы к Юристу

Оформление договора купли-продажи с обременением

В случае, когда право лица распоряжаться находящейся в его собственности квартирой является ограниченным, речь идет о наложенном на нее обременении. Наличие обременения в некоторых случаях делает невозможным заключение договора купли-продажи. Но если сделка по закону не запрещена, особое внимание следует уделить правильной подготовке договора купли-продажи квартиры с обременением.

Обременение квартиры: понятие и виды

Под обременением понимаются такие условия, которые ограничивают собственника в его правах распоряжаться, владеть или пользоваться принадлежащим имуществом. Также оно может выражаться в наличии определенных обязательств перед третьими лицами, обладающими правами на имущество. Спецификой обременения является его переход к новому собственнику по результатам договора купли-продажи.

Различают следующие разновидности обременений:

  • аренда на период больше года (если она оформлена на срок менее года, то не считается обременением),
  • сервитут (ограниченное право пользования недвижимостью или его частью группой лиц или конкретным лицом),
  • арест,
  • наличие прописанных лиц,
  • наличие в числе собственников несовершеннолетних,
  • рента,
  • залог.
Наличие обременения в виде залога, ареста или долгосрочной аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Информация о наличии такого обременения содержится в открытом доступе.

Лицо, которое планирует приобрести квартиру, может в любой момент запросить выписку из ЕГРН (сейчас она объединена с другим реестром ЕГРП). В ней будут отображены кадастровые сведения о недвижимости и данные о наличии или отсутствии обременений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Тем не менее, законодательство обязует собственника в обязательном порядке оповестить потенциального покупателя об обременении. Иначе после совершения сделки купли-продажи покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи или аннулирования сделки либо запросить через суд уменьшения выкупной стоимости квартиры из-за того, что на момент заключения сделки лицу не было известно о существенных характеристиках предмета, влияющего на приобретение недвижимости.

Судебная практика также указывает на то, что сокрытие обременения может грозить не только понижением стоимости квартиры и признанием сделки недействительной, но и наличием у покупателя законного права потребовать компенсации убытков от продавца за причиненный ущерб и приостановку оплаты имущества.

Перед тем как заключить договор купли-продажи, стороны обязаны определиться с судьбой обременения: его можно сохранить при согласии покупателя либо предпринять меры по прекращению обременения до подписания договора (например, выплатить ипотечный кредит и снять обременение в виде залога). На это указывает ст. 460 ГК РФ, которая запрещает продавать квартиру с обременением без согласия на это покупателя.

Допускаются ли сделки купли-продажи квартиры с залогом

Также перед подписанием договора купли-продажи следует уточнить, допускается ли продажа такой обремененной недвижимости.

Если речь идет об аресте квартиры, то это фактически означает, что в отношении собственника квартиры ведется исполнительное производство и квартира арестована для дальнейшего изъятия и продажи на торгах в счет погашения задолженности. Продавать такую квартиру владелец не может. Даже если стороны подпишут договор купли-продажи, данная сделка не пройдет процедуру государственной регистрации.

Если недвижимость обременена арендой, то это не препятствует заключению сделки купли-продажи. Но покупателю стоит понимать, что долгосрочная аренда сохранит свое действие после смены собственника. В результате сделки купли-продажи поменяется лишь арендодатель, тогда как арендатор сохранит за собой свои права по пользованию квартирой на период действия договора.

В случае если речь идет о наличии залога, то продажа недвижимости также формально не запрещена. Но продавец в обязательном порядке должен заручиться согласием залогодержателя на сделку. Обычно в качестве залогодержателя выступает банк-кредитор, который выдал ипотечный кредит на покупку данной квартиры.

Квартира, на которую оформлен договор ренты, также может быть продана. Но покупателю стоит учитывать, что рентополучатель сохраняет свое право на пользование квартирой по условиям договора.

Наличие в квартире прописанных лиц не запрещает продавать квартиру. Но у покупателя могут возникнуть сложности из-за нежелания зарегистрированных лиц выписываться после заключения договора купли-продажи.

Обременение в виде задолженности по коммунальным услугам не является препятствием для подписания договора купли-продажи. Исключением являются случаи, когда квартира из-за накопившихся долгов находится под арестом.

Сервитут не лишает собственника права свободно распоряжаться недвижимостью, но он переходит к новому владельцу по результатам сделки.

Правила заполнения договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи квартиры с обременением имеет письменную форму. Его предметом является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. Поэтому в договоре необходимо привести детальные сведения о следующих моментах:

  • сторонах сделки: продавце и покупателе,
  • цене сделки: стоимости недвижимости (фиксированная сумма в рублях в числовом и письменном вариантах),
  • предмете сделке (квартире, ее номере в ЕГРН, площади, количестве комнат и пр.).

Отсутствие какого-либо из этих пунктов делает договор купли-продажи ничтожным.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Договор состоит из следующих частей:

  • шапка документа с указанием его названия, даты подписания и города,
  • перечня условий заключения договора,
  • реквизитов сторон,
  • подписей сторон.
Специфика договора купли-продажи квартиры с обременением состоит в том, что в нем обязательно содержится пункт, который характеризует обременение и порядок его перехода к новому собственнику. Также здесь необходимо указать на то, что покупатель не возражает против покупки квартиры с обременением. Дополнительно указывается на наличие санкций для продавца, который предпринял попытку сокрытия сведений об обременении.

Договор содержит реквизиты закладной (если квартира под залогом), договора аренды и пр. документов, которые регулируют обременения. Из документов, накладывающих на квартиру обременение, вносится информация:

  • относительно вида обременения,
  • дата его наложения,
  • дата снятия обременения,
  • основание для его возникновения,
  • способы снятия обременения или условия его прекращения.

В договор купли-продажи также могут быть внесены дополнительные сведения по усмотрению сторон. В их числе:

  • порядок оплаты и способы внесения платежей покупателем,
  • сведения о зарегистрированных лицах и сроках их снятия с регистрационного учета,
  • момент перехода права собственности,
  • порядок регулирования спорных ситуаций,
  • действия сторон при форс-мажорных ситуациях,
  • порядок оплаты расходов на госрегистрацию и пр.

Договор должны подписывать продавец и покупатель лично. Если они не могут по объективным обстоятельствам присутствовать при заключении сделки, то за них документ вправе подписать доверенное лицо. В данной ситуации требуется, чтобы уполномоченный представитель обладал доверенностью на представление интересов, заверенную нотариально. Ее реквизиты вписываются в договор.

Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Но так как речь идет об особой группе сделок, которые потенциально могут быть оспорены в суде, то сторонам не стоит пренебрегать услугами нотариуса. Нотариус своей подписью подтвердит, что покупатель осознавал, что приобретает квартиру с обременением и связанных с этим последствиях.

Количество экземпляров договора должно соответствовать числу участников сделки. Также один экземпляр готовится для Росреестра для регистрации перехода права собственности.

В качестве приложений к договору выступает техническая документация на квартиру и все документы, на которые стороны ссылаются по тексту (техплан, экспликация, правоустанавливающий документ продавца и пр.).

Договор купли-продажи можно подготовить самостоятельно, для этого нет необходимости обращаться в специализированную юридическую компанию. Образец формы договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать по ссылке.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи квартиры с обременением необходимо уведомить об этом покупателя. В противном случае неуведомление о таком существенном факте дает покупателю право требовать снижения стоимости имущества или отказа от заключения договора.

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира. Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением,который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом. Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире. В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке. Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной. Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи. В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях:

  • кредит или ипотека под залог,
  • арест,
  • наличие доли в собственности,
  • рассрочка оплаты за покупку квартиры,
  • прописан несовершеннолетний,
  • аренда квартиры,
  • аварийное состояние дома,
  • рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан. В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным. На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

  • убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу,
  • если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку,
  • договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах. В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства. В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

  • когда наложен арест,
  • рента квартиры,
  • прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

  • покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита,
  • стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

  • с пожизненным содержанием гражданина,
  • с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

  • паспорта сторон,
  • справка из реестра о количестве владельцев собственности,
  • домовая книга,
  • свидетельство регистрации права собственности на квартиру,
  • заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц,
  • технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

  • предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок),
  • описание жилого помещения,
  • цена и способы расчета,
  • обязательства продавца по снятию обременения,
  • срок расчета,
  • дата оформления права собственности,
  • обязательства покупателя,
  • паспортные данные участников соглашения,
  • подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

  • правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств,
  • размер залога,
  • смотровой лист квартиры,
  • дата составления акта приема — передачи квартиры,
  • размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

  • оригинал соглашения,
  • справка о снятии обременения,
  • заявление от владельца квартиры о переходе права собственности,
  • сертификат присвоения кадастрового номера квартиры,
  • расписка о залоге,
  • документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги,
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

  • ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры,
  • стороны соглашения признаны недееспособными,
  • не выполнены обязательства продавца по снятию обременения,
  • претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Обременение

Понятие обременения различается в зависимости от сферы права, в рамках которого происходит трактование. В общем смысле, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений. Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны: продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

+7 (800) 550-38-47

Наложение обременения не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Возникновение обременения по отношению к квартире может быть вызвано рядом факторов:

  • Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.
  • Ипотека – при приобретении квартиры либо ее вовлечении в залоговую массу накладывается временное ограничение права собственности в целях соблюдения интересов кредитора.
  • Найм – арендатор жилого помещения на срок действия договора имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. Взаимоотношения съемщика и собственника в данном случае являются обременением.
  • Аварийное строение – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.
  • Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.
  • Рента – плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над квартирой, стало быть право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека, на основе которой приобретается до 40% квартир в новостройках (статистика по Москве и области), порождает в отношении объекта недвижимости не только особые правовые обстоятельства, но и массу мифов. Вопреки стереотипам, квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе. За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения). Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности. На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20%).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

В зависимости от договоренности с банком, возможен как вариант с первоначальным погашением кредита, так и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В последнем случае из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Порядок продажи при ипотеке разительно отличается от обычной за счет необходимости снятия обременения для проведения сделки:

  1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.
  2. Взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом необходимо обратиться в управляющую компанию с целью узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Получение выписки из домовой книги, с целью уточнения количества лиц, не выписавшихся из продаваемой квартиры.
  4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.
  5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать такое заявление за месяц до момента внесения средств.
  6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.
  7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Список необходимых документов

Для безопасного совершения сделки, продавец должен иметь:

  • Паспорт.
  • Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
  • Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Свидетельство о собственности.
  • Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
  • Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
  • Заявление в Росреестр.
  • Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
  • Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей).

Документы должны быть заключены в письменном виде, а также соответствовать одновременно и законам, и требованиям банка.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

Риски при подобной сделке могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка, что делает подобную куплю-продажу более сложной. В частности, возможны случаи, когда:

  • Существует шанс банкротства банка или смены позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца квартиры. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, поэтому возвращение средств может занять годы (или вовсе не наступить).
  • Аналогичным образом поступает продавец, если покупатель не фиксировал передачу средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя квартиру, а покупатель останется ни с чем.
  • Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней).

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, обремененной ипотекой

Вопрос: На основании чего и когда снимается обременение с квартиры, которая приобретена в ипотеку? Вадим.

Ответ: Вадим, покупка квартиры с обременением действительно требует первоначального его снятия. Для органов Росреестра, которые хранят записи о наличии залогового обременения, достаточным условием считается любая справка из банка или договор, с указанием перехода прав требования. При досрочном погашении банк должен предоставить справку об отсутствии задолженности на официальном бланке. Поскольку договор о переуступке является трехсторонним, у лица, обращающегося в Росреестр, также будет свой экземпляр. Согласно регламенту, снятие обременения производится в пятидневный срок, при этом залогодержатель может изготавливать документы об отсутствии обременения вплоть до 30 дней.

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил. Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен. Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки. Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности. В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Заключение

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

  • Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.
  • Ограничение собственности до момента получения согласия.
  • Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Наложение обременения не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Возникновение обременения по отношению к квартире может быть вызвано рядом факторов:

  • Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.
  • Ипотека – при приобретении квартиры либо ее вовлечении в залоговую массу накладывается временное ограничение права собственности в целях соблюдения интересов кредитора.
  • Найм – арендатор жилого помещения на срок действия договора имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. Взаимоотношения съемщика и собственника в данном случае являются обременением.
  • Аварийное строение – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.
  • Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.
  • Рента – плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над квартирой, стало быть право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека, на основе которой приобретается до 40% квартир в новостройках (статистика по Москве и области), порождает в отношении объекта недвижимости не только особые правовые обстоятельства, но и массу мифов. Вопреки стереотипам, квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе. За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения). Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности. На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20%).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

В зависимости от договоренности с банком, возможен как вариант с первоначальным погашением кредита, так и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В последнем случае из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Порядок продажи при ипотеке разительно отличается от обычной за счет необходимости снятия обременения для проведения сделки:

  1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.
  2. Взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом необходимо обратиться в управляющую компанию с целью узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Получение выписки из домовой книги, с целью уточнения количества лиц, не выписавшихся из продаваемой квартиры.
  4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.
  5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать такое заявление за месяц до момента внесения средств.
  6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.
  7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Список необходимых документов

Для безопасного совершения сделки, продавец должен иметь:

  • Паспорт.
  • Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
  • Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Свидетельство о собственности.
  • Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
  • Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
  • Заявление в Росреестр.
  • Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
  • Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей).

Документы должны быть заключены в письменном виде, а также соответствовать одновременно и законам, и требованиям банка.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

Риски при подобной сделке могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка, что делает подобную куплю-продажу более сложной. В частности, возможны случаи, когда:

  • Существует шанс банкротства банка или смены позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца квартиры. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, поэтому возвращение средств может занять годы (или вовсе не наступить).
  • Аналогичным образом поступает продавец, если покупатель не фиксировал передачу средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя квартиру, а покупатель останется ни с чем.
  • Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней).

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, обремененной ипотекой

Вопрос: На основании чего и когда снимается обременение с квартиры, которая приобретена в ипотеку? Вадим.

Ответ: Вадим, покупка квартиры с обременением действительно требует первоначального его снятия. Для органов Росреестра, которые хранят записи о наличии залогового обременения, достаточным условием считается любая справка из банка или договор, с указанием перехода прав требования. При досрочном погашении банк должен предоставить справку об отсутствии задолженности на официальном бланке. Поскольку договор о переуступке является трехсторонним, у лица, обращающегося в Росреестр, также будет свой экземпляр. Согласно регламенту, снятие обременения производится в пятидневный срок, при этом залогодержатель может изготавливать документы об отсутствии обременения вплоть до 30 дней.

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил. Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен. Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки. Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности. В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Заключение

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

  • Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.
  • Ограничение собственности до момента получения согласия.
  • Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

Какое обременение может быть на квартире

Юристы выделяют 6 форм обременений, которые принято подразделять на группы.

Первая группа включает обременения на само жилье. Вторая группа — ограничения в пользовании недвижимостью.

Основные формы обременений на квартиру:

  1. Ипотека. Если ипотека не является погашенной, то продажа ипотечной недвижимости возможна только с разрешения кредитной организации. К лицу, купившему недвижимость, организация может предъявлять различные требования и условия пользования жильем.
  2. Рента. Если в квартире проживает рентный кредитор, то продать ее или преподнести в качестве дара возможно только при получении разрешения от рентного кредитора.
  3. Арест. Арест налагается в том случае, если неуплата коммунальных услуг превысила критическую отметку. Если владелец жилья задолжал приличную сумму, то распоряжаться своей собственностью он сможет лишь после того, как выплатит долг управляющей компании.
  4. Наем. Арендаторы могут только пользоваться квартирой, но проживать в ней они имеют право до конца срока, указанного в договоре аренды. Даже если собственник продаст эту недвижимость, новый владелец не имеет право выгонять арендаторов пока не истечет срок заключенного договора.
  5. Зарегистрированные граждане. При продаже квартиры, все жильцы должны из нее выписаться добровольно. Если они несогласны с выпиской, то владелец может подать заявление в суд. Но есть перечень лиц, выписка которых не допускается законом без их разрешения.
  6. Аварийный дом. Квартиры в доме продавать запрещено, если дом признан аварийным.
  7. Сервитут. При сервитуте правом пользования наделяются граждане, которые собственниками не являются. Но при распоряжении требуется их разрешение.

Возможные риски

Если покупатель обремененного жилья не обратит внимание на нюансы, это может ему обойтись головной болью и ударом по финансам:

  1. Если недвижимость была куплена в кредит, то все обязанности по кредиту лягут на нового владельца жилья.
  2. Приобретение жилья с наложенным арестом может закончиться его продажей.
  3. Получатель ренты может остаться недовольным и подавать обращения в суд, настаивая на расторжении договора купли-продажи.

Для минимизации рисков стоит осуществить следующие действия:

  1. Задействуйте опытного риелтора.
  2. Все обременения должны быть отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Уплатив государственную пошлину можно получить справку на руки. Если ограничения отсутствуют, то в соответствующих пунктах будет прописано «не зарегистрировано».
  3. Проверьте что никто в квартире не прописан, а все квитанции коммунальных услуг оплачены.
  4. В квартире не должны проживать арендаторы. Это можно проверить в органах местного самоуправления.
  5. На жилье не должен быть возложен арест.
  6. Дом не должен быть в аварийном состоянии или с серьезными дефектами. Дома из камня признаются ветхими при изношенности в 70%, а дома из дерева при изношенности в 65%.

Даже если квартира с обременением, не стоит резко отказываться от такой покупки. Тщательно изучите все обстоятельства, ведь порой такие покупки очень выгодны. Обратитесь в риэлтерскую фирму, они взвешенно оценят возможную выгоду. Наличие ограничения заставляет собственника сильно снижать стоимость ввиду возможных рисков. Зачастую это связано с тем, что у владельца нет времени разбираться с ограничениями, а новый покупатель готов затратить несколько недель для улаживания всех трудностей.

У покупателя порой недостаточно средств для покупки жилья разом, а вариант ипотеки ему подходит лучше всего. Если владелец найдет общий язык с банком, то можно переоформить залог на другое лицо. Правда кредитные учреждения соглашаются на такие условия не всегда из-за низкой заработной платы покупателя или наличия испорченной кредитной истории.

Следует знать, если недвижимость является ипотечной, то в очереди могут быть несколько кредитных организаций. При проблемной выплате кредита, банки могут инициировать наложение ареста. При возвращении долга арест снимается. Более одного ареста наложить нельзя. После продажи квартиры могут предъявить претензии другие кредиторы и наложить новый арест на жилье.

Продавец может продать только строящееся жилье, переуступив свое право. Эта покупка весьма выгодна, ведь строящееся жилье на порядок дешевле, чем построенная квартира. Но такое приобретение имеет свои риски.

Для их минимизации стоит узнать следующее:

  • не близка ли строящая компания к банкротству,
  • законные основания строительства,
  • соблюдение сроков застройки,
  • имеются ли права на эту квартиру у других лиц,
  • уведомлен ли застройщик о переуступке права на недвижимость.

Варианты продажи

Как правило, недвижимость с ограничениями можно продать. Исключением из правила является случай, когда наложен арест на недвижимость органами исполнительной власти либо судебными учреждениями. Арестованное имущество просто не сможет быть зарегистрировано при оформлении договора купли-продажи.

Запрещается продавать жилье в аварийной недвижимости, поскольку оно подлежит расселению. В других ситуациях закон дозволяет совершение продажи, главное чтобы покупатель был извещен об ограничениях и был готов снять обременения собственными силами.

Продажа квартиры с обременением абсолютна легальна, если осуществлять процедуры, предусмотренные законодательной базой Российской Федерации. Отличительной чертой данной сделки является предъявление особенных требований. При продаже необходимо разрешение третьего лица, в пользу которого имеет ограничение. При учете определенного обременения может потребоваться подписание особенных соглашений или согласие заинтересованных граждан.

Обременение всегда сказывается на цене недвижимости. Зачастую стоимость снижается практически на 25%. Процент снижения цены определяют затраты, которые должен осуществить покупатель для избавления от ограничения.

Порядок заключения договора

Договор купли-продажи недвижимости с ограничениями мало чем отличается от простой сделки купли-продажи, за исключением одного нюанса — должны быть четко прописаны все сведения об имеющемся обременении. Перед заключением данного договора покупатель обязан сообщить о наличии ограничения на недвижимости. Наиболее часто ограничение заключается в лицах, прописанных в жилье.

При продаже квартиры владелец обязан предоставить будущему собственнику документы:

  • документ о праве собственности на жилье,
  • сведения о кредитной истории,
  • разрешение всех совладельцев, если недвижимость находится в долевой собственности,
  • справка обо всех зарегистрированных в жилье гражданах.

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры с любой формой обременения необходим типовой набор документов.

Помимо всего, для конкретной формы обременения необходимо согласие третьих лиц:

  • при аресте необходимо решение суда о его снятии,
  • если в жилье есть несовершеннолетний собственник, необходимо согласие от его законных представителей (родителей, опекунов либо попечителей),
  • при ренте необходимо согласие рентного кредитора,
  • при оформленной ипотеке требуется разрешение от кредитной организации.

Стоит отметить, что после получения кредита владельцу запрещено совершать какие-либо действия по распоряжению квартирой в течение 6 месяцев. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 12 месяцев. Также банк, вероятнее всего, запретит совершение распорядительных операций до выплаты ипотеки на сумму 50% займа. Перед тем как искать покупателя на квартиру поинтересуйтесь у своего банка о том, выполнение каких требований необходимо для распоряжения жильем.

Если собрать полный перечень документов, то никакие трудности при продаже не возникнут.

При приобретении недвижимости необходимо проверить наличие ограничений в специальных органах. При подписании договора купли-продажи стоит взять расписку об отсутствии обременений с владельца собственности.

Внимательное изучение всех обстоятельств оградит покупателя от потенциальных проблем в будущем.

Смотрите видео: Советует нотариус. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости (February 2020).