Вопросы к Юристу

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году

Независимо от того, какой объект приобретается, в любой сделке с недвижимостью , обмененной, подаренной или полученной по наследству, есть этап обязательной регистрации права собственности. Этим занимается Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии.
Регистрация заносит данные нового владельца объекта недвижимости и его описание в базу единого государственного реестра прав (ЕГРП). При завершении выдается бланк, подтверждающий регистрацию, это свидетельство о собственности установленного образца. Всю процедуру описывает в Федеральный законе , а также Гражданский кодекс Российской Федерации. При этом также надо учесть, характер объекта недвижимости при его регистрации регистрации налогает свои особенности.Мы рассмотрим регистрацию объектов коммерческой недвижимости. Приобретя офисные помещения, производственно-складской комплекс, или нежилое помещение, эти площади должны подвергнуться государственной регистрации, которая будет подтверждать права вашей собственности.
В каких же ситуациях необходима обязательная регистрация права собственности по коммерческой недвижимости?
Основанием для отсутствия регистрации может служить то, что сделка оформлена до 1998 года , когда был принят Федеральный закон единой государственной регистрации . Для всех сделок заключённых после этого периода, регистрация права собственности на коммерческую недвижимость нужна в обязательном порядке. Оформить государственное свидетельство о собственности необходимо также при любом виде реконструкции и надстройки здания, а также перепланировках, добавлении пристроек и изменениях функционального назначения помещений и его категории, кроме случаев проведения сделок по купле-продаже, мене или ситуации наследования, дарения и раздела нежилых помещений и зданий. Переоформляется ранее выданное свидетельство также при смене имён, фамилиц или отчеств владельцев, и в случа потери старого документа.

Мы рассмотрим регистрацию объектов коммерческой недвижимости. Приобретя офисные помещения, производственно-складской комплекс, или нежилое помещение, эти площади должны подвергнуться государственной регистрации, которая будет подтверждать права вашей собственности.
В каких же ситуациях необходима обязательная регистрация права собственности по коммерческой недвижимости?
Основанием для отсутствия регистрации может служить то, что сделка оформлена до 1998 года , когда был принят Федеральный закон единой государственной регистрации . Для всех сделок заключённых после этого периода, регистрация права собственности на коммерческую недвижимость нужна в обязательном порядке. Оформить государственное свидетельство о собственности необходимо также при любом виде реконструкции и надстройки здания, а также перепланировках, добавлении пристроек и изменениях функционального назначения помещений и его категории, кроме случаев проведения сделок по купле-продаже, мене или ситуации наследования, дарения и раздела нежилых помещений и зданий. Переоформляется ранее выданное свидетельство также при смене имён, фамилиц или отчеств владельцев, и в случа потери старого документа.
Приобретя недвижимость же до конца января 1998 года, вы можете получить свидетельство добровольно. При любом раскладе, все права на объекты недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), содержащий сведения обо всех владельцах и его кратких характеристиках . При последующих операциях кадастровая оценка недвижимости производится основываясь на этой информации, служащей также базой по расчету налога на недвижимость.

В пакет на оформление государственного свидетельства о собственности входят различные документы, варьирующиеся в зависимости от параметров сделки и прочих обстоятельств требующих переоформления или получения нового свидетельства на собственность. Нужны в первую очередь уставные документы организации, на которую оформляется коммерческий объект, или паспорт частного лица, если собственность оформляется на него. Необходимо обязательное наличие квитанции об уплате госпошлины. Вам понадобятся правоустанавливающие документы, а также предыдущие свидетельства о собственности на вашу недвижимость. Из правоустанавливающих документов нужно упомянуть договор о купле-продаже, договор о мене, договор о дарении, свидетельство права на наследство, договор о приватизации, договор о разделе недвижимости,. Необходим ещё и акт о приеме-передаче , который введённ в эксплуатацию и построенного недавно.

Необходимо предоставление технической документации по коммерческой недвижимостть и прилегающим к ней земельным участкам в случае наличия таковых. Убедитесь, что у вас есть при себе кадастровый паспорт, в котром присутствует экспликация и поэтажный плано, а также выписки из технического паспорта, справки из БТИ, которая фиксирует состояние объекта и балансовую стоимость. Нужно также разрешение жилищной инспекции в случае перепланировки и переоборудования помещения, если это послужило причиной переоформления свидетельства о собственности.
С вас потребуют и разрешение по изменению категории помещения, а также правоустанавливающий документ на участок, на котором распологается здание.

Должно обязательно прилагаться письменное заявление со стороны нового собственника. Документы оформются в соответствии с требованиями законов. Их физическиее повреждения, нанесение надписей или исправлений строго запещается.

Продажа коммерческой недвижимости: основные особенности

Собственно процедура продажи коммерческой недвижимости мало чем отличается от продажи жилой. Т.е. перед тем, как размещать объявление или начинать переговоры с потенциальным покупателем, должен убедиться в том, что все документы в порядке. Конечно, в первую очередь мы имеем ввиду именно правоустанавливающие бумаги на бумаги на недвижимость, иначе ни о какой реализации не может идти и речи.

Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

  • недвижимость должна быть в собственности
  • отсутствие обременений
  • отсутствие притязаний третьих лиц
  • полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект. Подобные ограничения могут быть вызваны тем, что недвижимость находится в залоге, либо на нее некогда был наложен арест (арест на регистрационные действия с объектом), который до сих пор не снят. Очень часто собственники узнают о данных неблагоприятных обстоятельствах только тогда, когда в регистрационной палате им отказывают в регистрации перехода прав собственности. Поэтому, если вы решили реализовывать вашу коммерческую недвижимость, следует подать заявление в органы Росреестра на получение выписки из кадастрового паспорта. В данной выписке храниться вся необходимая информация относительно наличия/отсутствия обременений и каких-либо ограничений.

И на конец, необходимо убедится, что на данную недвижимость не претендуют другие лица. К примеру это могут быть бывшие компаньоны, наследники и т.д. Это может быть и не послужит серьезной помехой для продажи, но лишняя траты времени в таком случае вам точно обеспечена.

Документы кадастра недвижимости

Технический паспорт на объект, который изготавливает БТИ, для целей кадастрового учета и регистрации права теперь не используется!

Основанием для постановки недвижимости на кадастровый учет являются:

  • Технический план — для строения
  • Межевой план для — земельного участка

Эти документы изготавливают кадастровые инженеры по заказу правообладателя и за средства правообладателя. Кадастровые работы дороги, но цена сильно различается по регионам.

Но очень часто не передают эти документы хозяевам, так как самостоятельно ставят объект недвижимости на кадастровый учет и подают документы в Росреестр в электронном виде. Вы вправе истребовать у них этот документ на бумажном носителе.

Впрочем, вполне достаточно получить Кадастровый паспорт на основании данных о кадастровом учете из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Но это дополнительные расходы ( 400 рублей).

Кадастровый паспорт выдается как на жилые объекты, так и на земельные участки. Его можно заказать через МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Если пройден кадастровый учет — можно регистрировать права на объект недвижимости.

С 02.01.2017 года можно одновременно подать заявления о постановке объекта на кадастровый учет и регистрации прав на него. Всего за 10 рабочих дней будет проведена вся необходимая процедура. Кадастровый учет и регистрацию прав осуществляет государственный регистратор Росреестра.

Документы о правах на недвижимость

Устанавливаются права на недвижимость на основании право устанавливающих документов.

Право устанавливающими документами являются первичные документы по сделке — договоры (купли-продажи, мены дарения) и соглашения( о выделении долей, перераспределении долей, разделе имущества) или односторонние документы — решения суда, решение администрации и т.д.

Но установить право собственности не достаточно, необходимо подтвердить законность этого права государственной регистрацией и внесением записи об этом в ЕГРН — Единый государственный реестр прав.

Таким образом: права сначала устанавливаются, а потом еще и подтверждаются.

Право подтверждающим документом на недвижимость с 15.07.2016 года является Выписка из ЕГРН. Свидетельство о государственной регистрации права с этой даты упразднено.

Но все ранее выданные Свидетельства остаются в силе! При этом дубликаты и повторные Свидетельства уже не выдаются.

Документы для оформления права на недвижимость:

Пакет документов на недвижимость включает в себя:

  • Документы кадастрового учета — Кадастровый паспорт
  • Право устанавливающие документы- договор, соглашение, акт и т.д
  • Право подтверждающие документы — выписка из ЕГРН, Свидетельство о праве собтвенности

Всегда рада разъяснить. Автор

Автор и основатель интернет ресурса

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили почти 3 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Так же я являюсь автором проектов:
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью»

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Переход права собственности нежилого помещения

Если сделка не является крупной справку о балансовой стоимости активов (для ОАО), справку о балансовой стоимости основных средств для (ООО). Для государственных и муниципальных предприятий (учреждений), владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), письменное согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом. Для акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации государственных или муниципальных предприятий, требуется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципального образования.

Если более 25% акций находится в государственной или муниципальной собственности, письменное согласие соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: виды и требования

Это его техническое описание — технический план, кадастровый и технический паспорта, без которых нельзя оформить ни одну сделку с недвижимым имуществом. Технический план содержит информацию об объекте и его привязку к местности (дом, участок) или к зданию (квартира).

Содержание технического паспорта: назначение недвижимости, год сдачи в эксплуатацию, площадь каждого помещения, материалы строения, износ объекта, состояние коммуникаций, стоимость постройки.

Однако для вступления во владение определенным объектом недвижимости только их будет недостаточно.

Какие правоустанавливающие документы на коммерческую недвижимость

Свидетельство о государственной регистрации права с этой даты упразднено. Но все ранее выданные Свидетельства остаются в силе!

При этом дубликаты и повторные Свидетельства уже не выдаются.

Подробнее в статье: Свидетельство о праве собственности отменили Документы для оформления права на недвижимость: Подробнее в статье: Документы для МФЦ для регистрации права собственности Подводим итог: Пакет документов на недвижимость включает в себя:

  1. Документы кадастрового учета — Кадастровый паспорт
  2. Право устанавливающие документы- договор, соглашение, акт и т.д
  3. Право подтверждающие документы — выписка из ЕГРН, Свидетельство о праве собтвенности

Всегда рада разъяснить. Автор | | 23.06.2019 21:46 — Your comment .

You may use these HTML tags and attributes:

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

Для этого необходимо обратиться в Росреестр с запросом, бланки запросов можно найти как в самом представительстве Росреестра, так и на его официальном сайте www.rosreestr.ru. Срок подготовки ответа обычно составляет порядка одной рабочей недели. Стоимость оформления выписки разнится: для юридических лиц – 600 рублей, для физических лиц – 200 рублей.

Организовать получение выписки можно через сайт Росреестра. Также есть возможность обратиться к различным посредникам, но их услуги обойдутся дороже, начальный ценник – от 1000 рублей.

Важно знать, что договоры со сроком аренды, составляющим менее 12 месяцев, не вносятся в учет ЕГРП.

В случае приобретения собственности, отягощенной такими арендными обязательствами, арендаторам не требуется заключать договор с новым собственником, поскольку прежняя договоренность переходит на покупателя по умолчанию! В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке.

Коммерческая недвижимость: все о процедуре регистрации

Договор и акт должны быть переданы в органы регистрации в трех экземплярах. Кроме договора, подтверждающего заключение сделки, необходимо подать старое свидетельство (на право собственности) на объект коммерческой недвижимости продавца.

Квитанция об оплате пошлины прилагается к заявлению в обязательном порядке. Кроме того, если объект – отдельное здание, или комплекс построек, необходимо подготовить аналогичный пакет документов на участок.

Технические документы на имущество и земельный участок, необходимые для оформления записи в госреестр о праве собственности:

  1. Справка БТИ.
  2. Технический паспорт помещения.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. План с подробной экспликацией.

Необходимо проверить еще на этапе заключения сделки законность проведения всех работ по перепланировке и внесений изменений в инженерные и конструкционные части здания.

Что такое правоустанавливающие документы на недвижимость?

Помните: если владельцев будет несколько, бумаги надо получить каждому из них, только если речь не идет о супругах.

Тут все действует так же: купля-продажа, дарение, наследование. Но еще прилагается особый акт о том, что земли предоставлены вам – его выдают госорганы муниципалитета.

Как вы помните, копии хранятся в Росреестре, в муниципалитетах – так что смело обращайтесь туда.

Отдельно расскажем об утере бумаг на приватизированные объекты недвижимости.

Какие документы нужны при продаже офиса: где и как их получить

Собственно документов, которые потребуются для продажи не так много, как может казаться на первый взгляд. К ним в обязательном порядке относятся следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы на имущество
  • технический и кадастровый паспорта
  • квитанция об уплате государственной пошлины
  • и конечно договор купли-продажи

Относительно правоустанавливающих документов можно отметить. что в число таковых входят следующие: свидетельство о праве собственности, первичный договор купли-продажи, мены, дарения или копия свидетельства о получении наследства. Т.е. список ничем не отличается от того, который бы требовался при продаже жилой недвижимости. Е если свидетельство о праве собственности утеряно, то его получение вновь, займет достаточно продолжительное время. Касаемо технического и кадастрового паспортов, то их, как в первый раз, так и при продаже недвижимости следует получать в отделения Росреестра и отдела БТИ соответственно.

При наличии вышеперечисленных бумаг, можно приступать к оформлению договора купли-продажи, какой, кстати является типовым, и поэтому должен отвечать всем стандартным требованиям, о которых мы расскажем далее.

Как составить договор при продаже коммерческой недвижимости

При составлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание даже на те моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными. По общим правилам в договоре должны указываться следующие данные:

  • полные данные о сторонах договора
  • полное описание объекта: какого типа, точный адрес, этаж, местоположение и т.д.
  • площадь
  • сумма сделки
  • валюта для расчета
  • в какой форме будет производиться расчет
  • срок передачи объекта

При этом, законодательством не делается особых разграничений в требованиях к продавцам. Условия одинаковы для всех, независимо от того, в качестве реализатора выступает физическое или фирма.

После того когда договор заключен (который к стати с недавнего времени не обязательно регистрировать) можно подавать бумаги на регистрацию перехода прав собственности на объект. Занимаются данным оформлением регистрационные органы, входящие в структуру Министерства юстиции РФ.

Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости

В данном контексте далеко не все зависит от того, сколько именно времени недвижимость была в собственности, и в каком собственно статусе находится собственник. Если речь идет о продавце - физическом лице, то он освобождается от уплаты подоходного налога при том условии, что квадратные метры находились в собственности более 3 лет. Но данное правило, как известно распространяется на жилую недвижимость. Получается, что при реализации коммерческой недвижимости, налог в размере 13% уплачивается в любом случае. В данном случае законодатель разработал на наш взгляд не совсем корректное правило, включив в число доходов и средства с продажи недвижимости. Получается, что если мы продаем недвижимость за 10 млн. рублей, и уплачиваем 13% в виде налога, то в дальнейшем приобрести соразмерную проданной, недвижимость мы не сможем, т.к. у нас на руках останется только 8,7 млн. рублей. И наши будущие планы покупки недвижимости сразу после продажи, абсолютно не интересуют налоговые органы.

Если же в качестве продавца выступает ИП, то в данном случае все зависит от системы налогообложения, согласно которой действует ИП. Если это так называемая "упрощенка", то налог на прибыль составит 6%. Что касается юридических лиц, то помимо налога на прибыль, фирма уплачивает также и налог на добавленную стоимость.

Какие документы нужны для продажи нежилого помещения

Если продавец состоит или состоял в браке на момент приобретения или продажи недвижимости, то нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимого имущества или нотариальный отказ от имущественных претензий от бывшего супруга. Собственник недвижимости должен представить документ, удостоверяющий личность.

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2017 году

Среди подобных требований обычно следующие:

  1. полный порядок документации
  2. недвижимость должна быть в собственности
  3. отсутствие притязаний третьих лиц
  4. отсутствие обременений

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи.

когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой.

Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует. Серьезной помехой при продаже недвижимости может быть наличие каких-либо обременений на объект.

Смотрите видео: Три ошибки при покупке коммерческой недвижимости (October 2019).