Вопросы к Юристу

Агентский договор по сбору арендной платежей

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 октября 2014 г. N Ф09-6370/14 по делу N А50-18523/2013

01 октября 2014 г.

Дело N А50-18523/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ГудвиЛ" (далее - общество "УК "ГудвиЛ") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А50-18523/2013 Арбитражного суда Пермского края.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Быкова Наталья Николаевна (далее - предприниматель Быкова Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Пермского края к обществу "УК "ГудвиЛ" о взыскании неосновательного обогащения в размере 119 206 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 896 руб. 68 коп. за период с 01.03.2013 по 14.11.2013 (с учетом исключения из числа ответчиков общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - общество "Комфорт") и привлечения его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также уточнением исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 14.11.2013).

Определением суда от 11.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Беседин Дмитрий Васильевич (далее - Беседин Д.В.).

Определением суда от 03.12.2013 истцу отказано в принятии увеличения требований о взыскании неосновательного обогащения 125 488 руб. 69 коп. за счет увеличения периода, оснований взыскания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальные предприниматели Плаксин С.А., Пескова И.Ю., Яппарова В.М., Лопаткин М.С., Верьясов С.В. Гребенюк Ю.В. Нежданова Л.Р., Падерина Е.Г.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.02.2014 (судья Железницких И.О.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "УК "ГудвиЛ" в пользу предпринимателя Быковой Н.Н. взысканы неосновательное обогащение в сумме 114 208 руб. 47 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3723 руб. 55 коп., в порядке возмещения расходов по уплате государственной пошлины по иску 4495 руб. 96 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 (судьи Гладких Е.О., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены полностью. С общества "УК "ГудвиЛ" в пользу предпринимателя Быковой Н.Н. взысканы неосновательное обогащение в размере 119 206 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 896 руб. 68 коп. и расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 4 693 руб. 08 коп.

В кассационной жалобе общество "УК "ГудвиЛ" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 1 ст. 1 , ст. 209 , 308 , 309 , 608 , п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что на потерпевшем лежит бремя доказывания факта обогащения приобретателя, включая количественную характеристику размера обогащения, и факта наступления такого обогащения за счет потерпевшего. По мнению заявителя, материалами дела не подтверждено, что общество "УК "ГудвиЛ" (как приобретатель) неосновательно обогатилось именно на сумму 119 206 руб. (сумма основного долга). Заявитель указывает, что в рассматриваемом случае, у ответчика при получении арендной платы от общества "Комфорт" возникает неосновательное обогащение в виде сбережения дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности истца. Материалами дела подтверждено, что общество "УК "ГудвиЛ" после поступления денежных средств за аренду помещения от общества "Комфорт" незамедлительно направляло их собственникам помещений. Заявитель также считает, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что неосновательное обогащение не может превышать фактическую сумму, то есть оставшуюся арендную плату после ее распределения между иными собственниками, состоящими в агентских отношениях. Судом апелляционной инстанции не учтено, что арендуемое обществом "Комфорт" помещение площадью 1034,1 кв. м не является единым (неделимым) помещением и принадлежит на праве собственности нескольким собственникам. Размер арендной платы (а соответственно и размер дохода, подлежащий перечислению каждому собственнику) за каждое помещение не одинаков: он определен условиями агентского договора, заключенного с каждым собственником, что подтверждается материалами дела. Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному мнению, что все помещения, составляющие объект договора аренды, как отмечено истцом, сданы в аренду по одной цене. По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции не учтено, что общество "УК "ГудвиЛ" связано в первую очередь обязательствами, вытекающими из агентских договоров, поэтому во исполнение условий агентских договоров, ответчик распределял арендную плату, поступающую от общества "Комфорт", в соответствии с условиями агентских договоров. Иное означало бы не соблюдение обществом "УК "ГудвиЛ" условий агентских договоров, что является не допустимым и нарушает принцип надлежащего исполнения обязательств. Следовательно, учитывая, что ответчик распределил доход между собственниками, исходя из условий агентских договоров (и этот доход собственники получили), неосновательно общество "УК "ГудвиЛ" могло обратиться только на ту сумму, которая между собственниками не распределена (12 067 руб. 31 коп. в месяц).

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между обществом "УК "ГудвиЛ", действующим от имени предпринимателей Беседина Д.В., Верьясова С.В., Гребенюка Ю.В., Неждановой Л.Р., Падериной Е.Г., Песковой И.Ю., Пестеревой А.Ю., Плаксина С.А., Яппаровой В.М., (арендодатель) и обществом "Комфорт" (арендатор) 23.03.2010 заключен договор аренды нежилых помещений N 11/10 (далее - договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользование арендатору передано нежилое помещение площадью 1 034,1 кв. м, расположенное на 4 этаже в торговом центре по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Уинская, 8а, обозначенных на плане приложений N 1, а арендатор принимает помещение в пользование за плату (п. 1.1. договора аренды).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предмет аренды включает в себя следующие помещения: площадью 393,2 кв. м (находится в долевой собственности), площадью 475,3 кв. м, площадь. 101,5 кв. м, площадью 32,1 кв. м, 32 кв. м (п. 1.4 договора).

Согласно п. 3.1. в редакции дополнительного соглашения N 2 ежемесячный размер арендной платы с 01.11.2012 составляет 385 066 руб. 61 коп.

Изменения договора также зарегистрированы в установленном законом порядке.

Заключение договора, сбор арендной платы осуществлялся обществом "УК "ГудвиЛ" (агентом) на основании заключенных с поименованными в договоре аренды собственниками переданных в аренду помещений на основании агентских договоров.

В рамках указанных договоров агент принял на себя обязательства по поиску арендаторов, заключению договоров аренды, контролю надлежащего исполнения арендаторами условий договора, заключение от имени агента в интересах принципала договоров с обслуживающими организациями, на уборку, благоустройства Торгового центра, и прочих подобных договоров в целях надлежащего содержания помещения. При этом агент обязуется следить за состоянием помещения, ежемесячно предоставлять принципалу отчет о выполнении поручения.

Принципал уплачивает агенту суммы коммунальных, эксплуатационных платежей и страховой премии, принимает денежные средства, полученные агентом по договорам аренды помещения, за вычетом вознаграждения агента, сумм эксплуатационных и коммунальных платежей и страховой премии.

В п. 4.1. договоров сторонами агентского договора оговорены условия минимальной арендной платы.

Согласно п. 5.1 агентских договоров вознаграждение составляет 7 процентов от каждого поступившего ежемесячного платежа по каждому договору аренды, заключенному агентом в интересах принципала (Лопаткин М.С. собственник 1/10 помещения площадью 393,2 кв. м, агентский договор от 01.06.2012 N 15/12, Пескова И.Ю. собственник 2/5 доли помещения 393,2 кв. м, агентский договор от 25.12.2008 N 33 в редакции дополнительного соглашения N 4, Верьясов С.В. собственник помещения 475,3 кв. м, агентский договор от 31.12.2009 N 62, Гребенюк Ю.В. собственник помещения площадью 101,5 кв. м, агентский договор от 20.04.2009 N 59 в редакции дополнительного соглашения N 3, Плаксин С.А. собственник 3/10 доли помещения площадью 393,2 кв. м, агентский договор от 25.12.2008 N 36 в редакции дополнительного соглашения N 4, Падерина Е.Г. собственник помещения площадью 32 кв. м, агентский договор от 25.12.2008 N 30 в редакции дополнительного соглашения от 22.03.2010 N 5, Нежданова Л.Р. собственник помещения площадью 32,1 кв. м, агентский договор от 25.12.2008 в редакции дополнительного соглашения от 22.03.2010 N 5, Беседин Д.В. собственник 3/35 доли помещения площадью 393,2 кв. м, агентский договор от 25.12.2008 N 1/2 в редакции дополнительного соглашения от 31.03.2010 N 3).

Согласно п. 5.1. агентского договора от 30.03.2009 с Яппаровым В.М., собственником помещений площадью 33,7 кв. м и 4/35 доли помещения площадью 393,2 кв. м в редакции дополнительного соглашения N 2 агент получает вознаграждение в размере 4 856 руб. за 1 кв. м.

На основании договора купли-продажи от 11.01.2013 N 1 Быкова Н.Н. приобрела у Беседина Д.В. в общую долевую собственность 3/35 доли в праве на нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 393,2 кв. м, этаж 4, номера на поэтажном плане 5-11, 16, адрес: г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ул. Уинская, 8а. Переход права зарегистрирован 15.02.2013.

Обществом "УК "ГудвиЛ" 28.02.2013 в адрес истца направлено письмо, в котором истец поставлен в известность о том, что приобретенное имущество передано в аренду, предложено подписать агентский договор.

Истец уведомил общество "УК "ГудвиЛ" об отказе от заключения агентского договора, а также выразил согласие на оплату коммунальных ресурсов: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение согласно показаниям счетчика. Указаны реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Указанное письмо было передано обществу "УК "ГудвиЛ" нарочно 26.03.2013, а также по почте, которое вручено органом почтовой связи 26.04.2013.

Ссылаясь на то, что поскольку общество "УК "ГудвиЛ" продолжает получать от общества "Комфорт" арендную плату, а между истцом и обществом "УК "ГудвиЛ" не заключен агентский договор, предприниматель Быкова Н.Н. со ссылкой на положения ст. 1102 , 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что при получении арендной платы у ответчика возникает неосновательное обогащение в виде сбережения дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности истца, исковые требования удовлетворил частично.

Изменяя решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования полностью, суд апелляционной инстанции исходил из того, что условиями договора аренды нежилых помещений от 23.03.2010 N 11/10 в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2010 N 1 не предусмотрена дифференциация по размеру арендной платы арендуемых помещений и все помещения, составляющие объект договора аренды, сданы в аренду по одной цене. Исходя из этого, выбор дифференцированного подхода при расчете арендной платы не может быть признан верным, соответствующим обстоятельствам дела. Применение к отношениям сторон условий агентских договоров, заключенным ответчиком с иными лицами, в силу положений п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Определение подлежащего в пользу истца размера неосновательного обогащения по остаточному принципу, предполагающему отнесение на истца всего того, что останется после расчетов с другими собственниками, по мнению суда апелляционной инстанции, законным быть признано не может ( п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что представленный истцом расчет неосновательного обогащения основан на законе ( ст. 209 , 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обстоятельствах дела, как в части расчета доли, так и в части расчета ежемесячной арендной платы, приходящейся на долю истца.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу подп. 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, при обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения лицо, обратившееся с таким требованием, должно доказать факт незаконного приобретения (сбережения) ответчиком принадлежащего истцу имущества, отсутствие установленных законом (сделкой) оснований для такого приобретения (сбережения), размер неосновательного обогащения.

Суды первой и апелляционной инстанции установили, что в рассматриваемом случае предпринимателем Быковой Н.Н. заявлен иск о взыскании с общества "УК "ГудвиЛ" неосновательного обогащения, образовавшегося в результате извлечения доходов от сдачи в аренду имущества истца. Оплата аренды ответчику подтверждена представленными обществом "Комфорт" в материалы дела платежными поручениями и ответчиком данный факт не отрицается, спор относительно сумм полученных обществом "УК "ГудвиЛ" в рамках договора аренды отсутствует, при этом между предпринимателем Быковой Н.Н. и обществом "УК "ГудвиЛ" отсутствуют договорные отношения, в связи с чем суды обоснованно признали право истца нарушенным и подлежащим восстановлению путем взыскания с ответчика неосновательного обогащения, указав, что при получении арендной платы у ответчика возникает неосновательное обогащение в виде сбережения дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, в данном случае условиями договора аренды не предусмотрена дифференциация по размеру арендной платы арендуемых помещений. Все помещения, составляющие объект договора аренды, сданы в аренду по одной цене. Выбор дифференцированного подхода при расчете арендной платы не может быть признан верным, соответствующим обстоятельствам дела. Применение к отношениям сторон данного спора условий агентских договоров, заключенным ответчиком с иными лицами, в силу положений п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Определение подлежащего в пользу истца размера неосновательного обогащения по остаточному принципу, предполагающему отнесение на истца только тех доходов, что останутся после расчетов с другими собственниками, нарушает принцип равенства прав собственников при извлечении доходов из общего имущества ( п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом придя к вышеуказанным выводам, суд апелляционной инстанции не учел, что предметом искового заявления является неосновательное обогащение.

Как следует из материалов дела, общество "УК "ГудвиЛ" после поступления денежных средств за аренду помещения от общества "Комфорт" незамедлительно направляло их собственникам помещений за исключением истца.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что неосновательное обогащение не может превышать фактическую сумму оставшейся арендной платы после ее распределения между иными собственниками, состоящими в агентских отношениях. Оснований для уменьшения суммы 12 067 руб. 31 коп. (в месяц) на 7% оснований не имеется, так как соответствующее соглашение между истцом и ответчиком отсутствует.

Это не означает, что предприниматель Быкова Н.Н. не вправе получить ту часть дохода от переданного в аренду имущества, которую она получила бы при равном распределении дохода.

Однако, учитывая, что по иску о взыскании неосновательного обогащения с ответчика в рамках данного иска не может быть взыскано сверх того, что он сберег за счет истца, а требование о взыскании убытков не заявлялись, как не заявлялись и требования о взыскании неосновательного обогащения с иных лиц, иск предпринимателя Быковой Н.Н. в оставшейся части не мог быть удовлетворен.

При этом правило ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что суд самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению, применяться не могут, так как при взыскании убытков, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, будет иной предмет доказывания и, возможно, и иной состав ответчиков.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое постановление подлежит отмене.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции по отношению к установленным им обстоятельствам правильно, выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам. При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись достаточные основания для вывода о взыскании неосновательного обогащения частично, в связи с чем суд кассационной инстанции полагает необходимым оставить в силе решение Арбитражного суда Пермского края от 24.02.2014 по делу N А50-18523/2013 ( п. 5 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом того, что кассационная жалоба удовлетворена и что заявителю кассационной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с предпринимателя Быковой Н.Н. подлежит взысканию 2000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А50-18523/2013 отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24.02.2014 по делу N А50-18523/2013 оставить в силе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Быковой Натальи Николаевны в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Договорные схемы арендных отношений

Агент ежемесячно выставляет Принципалу счета на оплату, полученные от поставщиков услуг. 2.3. Принципал обязуется: — выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором, — возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленной Арендатором электроэнергии.
3. Вознаграждение Агента и порядок расчетов 3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере [вписать нужное]. 3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится единовременно не позднее [вписать нужное].


3.3.

Агентский договор на коммунальные услуги при аренде

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.
Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности.

В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании. Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату.

Агентский договор на аренду недвижимости

Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:

  • поступление платежей – Д 50, К 76,
  • оплачены задолженности – Д 76, К 60,
  • начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1,
  • НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68,
  • перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.

  • Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором, учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет.
    Если ставится, то налог в учет не включается.
  • Если арендодатель работает на УСН, он не платит НДС.

Агентский договор по приему платежей

  • включение фиксированной суммы арендную плату,
  • включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади,
  • выставление дополнительных счетов арендаторам,
  • заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей,
  • составление агентских договоров между нанимателями и владельцами зданий.

При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости.

Агентский договор на оплату коммунальных услуг

Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51.

После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов).

Агентский договор на коммунальные услуги и его нюансы

Клиентов на расчетный счет Агента, а также конвертация и перечисление денежных средств Агентом Принципалу. Размеры комиссий указаны на Интернет-сайте Агента в разделе «Тарифы».

Отчет – отчет Агента предоставляемый Принципалу о проделанной работе по настоящему договору и причитающемуся ему вознаграждению. Отчетный период – календарный месяц. Пункт приема Платежей – территория, на которой Агент, в том числе через своих субагентов, осуществляет прием платежей с использованием pos-терминалов (специализированных кассовых устройств типа Point Of Sale), автоматов самообслуживания (специализированных автоматов по приему платежей), и других способов, а также область пространства сети Интернет, в которой Агент осуществляет прием платежей с использованием специализированного программного обеспечения.

  • соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС),
  • обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента,
  • необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно),
  • обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).

При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:

  • доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9),
  • отпадает необходимость рассчитывать и перечислять НДС (исходя из п.

Агент обязан перечислять суммы возвратов и другие платежи Принципала в пользу Клиентов за счет и по поручению Принципала за вычетом Возмещаемых расходов. 2.6. Агент обязан предоставлять Принципалу информацию о поступлении Платежа в его пользу в электронном виде, с использованием технических средств передачи данных не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия Платежа. Информация о поступлении платежей предоставляется в виде реестра, предоставляемого через web-интерфейс на сайте Агента и интернет-протокол обмена данными. 2.7. Агент предоставляет Принципалу возможность, используя web-интерфейс распечатать Отчет Агента за полный прошедший месяц, в котором указываются вознаграждение Агента, Возмещаемые расходы и суммы перечислений Принципалу по его заявкам за Отчетный период.

Агентский договор по сбору арендной платежей

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.
Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество. Если арендодатель действует от своего имени, счет-фактура за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета). Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты. Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать здесь, а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .

Агентский договор на заключение договоров аренды помещения

В течение дней после заключения настоящего Договору представить Принципалу:

  1. перечень агентств, с которыми планирует сотрудничать Агент в целях поиска Клиентов,
  2. план рекламы Помещений на месяцев, осуществляемой за собственный счет,
  3. план маркетинговых мероприятий, осуществляемых за собственный счет.

2.1.9. Выделить для реализации Помещений персонального брокера, в обязанности которого будет входить:

  1. показ Помещений с обязательным заполнением Акта осмотра сторонами,
  2. прием прямых звонков по результатам рекламы Помещений.

2.1.10. В случае, если Клиент, привлеченный Агентом и заключивший договор аренды Помещения, расторгнет договор аренды ранее месяцев с даты его заключения, Агент обязуется без дополнительной оплаты со стороны Принципала в течение месяцев найти нового Клиента готового заключить Договор аренды.

Могу ли использовать агентский договор между арендодателем и арендатором?

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ.

НДС-агент при аренде государственного и муниципального имущества

Право государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации разграничивается и регламентируется: 1) ГК РФ, 2) Постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», 3) Распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», 4) иными нормативными правовыми актами.

Аренда — это предоставление арендодателем (собственником имущества или иным уполномоченным лицом) арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оплата «коммуналки» по посредническому договору. Вычет НДС возможен

С этого времени довольно распространенным, вполне безопасным и достаточно выгодным для обеих сторон договора аренды стал иной способ: коммунальные платежи в части, приходящейся на арендатора, возмещались арендодателю в форме переменной части арендной платы.

В этой ситуации оплата «коммуналки», потребленной арендатором, перестала носить характер возмещения, арендодатель мог без проблем выставлять счета-фактуры, а арендатор – принимать предъявленный НДС к вычету. С правомерностью подобного подхода согласились и уполномоченные органы (письма Минфина России от 10.02.11 № 03-03-06/1/86, от 19.09.06 № 03-06-01-04/175, ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86, УФНС России по Московской области от 13.11.06 № 21-25-И/1372). Коммунальные услуги для арендатора через посредника-арендодателя Но несмотря на все достоинства оформления стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, как переменной части арендной платы, у этого способа есть два больших недостатка, которые проявляются, если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения.

Право на льготный тариф при управлении имуществом

Таким образом, фирма, оказывающая на основании агентского договора услуги по сбору арендных платежей, может применять пониженный тариф для взносов в ПФР, если такой вид деятельности является для нее основным. …клининговые услуги — нет Деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, вчастности уборка внутренних помещений в зданиях всех типов, в том числе в учреждениях, офисах, на фабриках, заводах, в магазинах, институтах и других коммерческих и профессиональных учреждениях (код 74.70.1 ОКВЭД), относится к подклассу

«Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств»

Этот вид деятельности не поименован в льготном перечне и не может быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

Аренда муниципального имущества: все подводные камни. Передача муниципального имущества в аренду

Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок.

В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Смотрите видео: Закон по полкам, сезон 5, выпуск 79 от г. (November 2020).