Вопросы к Юристу

Как купить жилье в Грузии: лайфхаки и подводные камни

В Батуми оформление всех сделок купли-продажи недвижимости происходит в отделении Национального агентства публичного реестра при Доме Юстиции, подобные отделения открыты во многих городах Грузии.

Законы Грузии позволяют иностранным гражданам свободно покупать в стране любую недвижимость, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения. На оформление сделки (заключение договора, оплата в банке, регистрация прав в реестре) понадобится примерно 2–3 часа. Для покупки недвижимости в Батуми не обязательно приезжать даже Грузию: сделку можно оформить с помощью доверенного лица, не находясь в Батуми.

Он включает несколько этапов:

  1. Выбор объекта недвижимости.
  2. Внесение задатка. Покупатель оплачивает 10–30 % от стоимости недвижимости, чтобы объект был снят с продажи.
  3. Заключение договора купли-продажи. Он подписывается между продавцом и покупателем и хранится в Доме Юстиции. При покупке жилья в строящемся здании оформляются два договора — предварительный и основной. Договор не обязательно заверять у нотариуса.
  4. Перевод денег. Согласно договору купли-продажи покупатель вносит средства на расчетный счет продавца. Оплата производится любым удобным способом (наличный или безналичный платеж). Самым распространенным является банковский перевод.
  5. Регистрация права собственности. Процесс осуществляется на основании договора и платежа, подтверждением которого является выписка из банка. Свидетельство о регистрации оформляется и хранится в Доме Юстиции. Выписку можно получить на сайте реестра.

Расходы на содержание недвижимости в Грузии

Имущественный налог на недвижимость, максимальная ставка которого не может превышать 1% и зависит от дохода, получаемого на территории страны. Если доход меньше 40 тысяч лари, то налог не применяется, от 40 до 100 тысяч лари – 0,5%, свыше 100 тысяч – 1%. База начисления налога исходит из стоимости имущества,

Где и по какой цене покупать

Иностранцы для жизни или ведения бизнеса чаще всего покупают квартиры в Тбилиси или Батуми. По сравнению с ценами в столицах европейских стран или в России, жилье здесь более чем доступно. Например, в центральных районах Тбилиси можно найти 50-метровую квартиру в старом доме за 25 тысяч долларов, а в "новом" Батуми 70-метровую квартиру в новостройке (в состоянии "черный каркас" — то есть безо всякой отделки и без коммуникаций) с панорамным видом на море и горы за 45 тысяч долларов.

С учетом постоянно возрастающего потока туристов, квартиры в Старом Тбилиси пользуются стабильным спросом. Здесь их покупают и иностранцы, и граждане Грузии. Большинство квартир сдаются в посуточную аренду. И хотя коренные тбилисцы из своих районов предпочитают не уезжать, многим пришлось продать свои дома и квартиры в 90-х годах.

Сейчас чаще всего в таких районах на продажу предлагают маленькие старые "клетушки" без ремонта стоимостью от 500 долларов за квадратный метр или дорогостоящие новостройки с ценой более 1000 долларов за метр. Иногда встречаются предложения хороших квартир с ремонтом, но по цене новых домов.

В старой части Батуми располагаются все туристические достопримечательности и огромное количество отелей любой стоимости, новостроек здесь очень мало. Поэтому средняя цена составляет 1000 долларов за квадратный метр "черного каркаса". В новой части города стоимость новостроек меньше, от 500 долларов за квадрат, но это при тщательном поиске.

Сами батумчане предпочитают центр. Вторичка здесь стоит от 30 тысяч долларов за 40-метровую квартиру и чем дальше от моря, тем дешевле.

Любители зимних видов спорта покупают жилье в горнолыжном курорте Гудаури. Там идет активное развитие инфраструктуры, появляются новые канатные дороги, кафе, рестораны и, конечно, недвижимость. Трассы любых уровней сложности и возможности для фрирайда, что есть далеко не на всех курортах, привлекают покупателей со всего мира. Как правило, меньше чем за 1000 долларов за метр жилье здесь не купить, но оно быстро окупается в зимний сезон на аренде: квартир на курорте по-прежнему меньше, чем желающих их снять.

Что покупают: новостройки или грузинская классика

Жилье в Грузии можно условно разделить на несколько типов: новостройки, частные дома, панельные многоэтажки и старый фонд. У каждого есть свои плюсы и минусы.

Новостройки в Грузии — это в некотором смысле лотерея: построят или нет. Некоторые эксперты категорически не советуют покупать квартиры в домах, которые не сданы в эксплуатацию. Хотя нередки случаи, когда люди благополучно живут в домах, которые годами считаются недостроенными. Бывает, после покупки квартиры жильцам приходится доказывать, что это жилая, а не коммерческая недвижимость, о чем когда-то заявлял застройщик, чтобы не переплачивать за коммунальные платежи.

В любом случае, необходимо тщательно изучать информацию о застройщике. Нередко инвесторы выкупают земельные участки для строительства жилых домов, не имея достаточного опыта. Затем они экономят на материалах, срывают сроки сдачи или просто недостраивают объект.

Существенный плюс новостроек – новые трубы и проводка, хорошее расположение. К недостаткам относятся некачественные строительные материалы, нерациональное использование пространства (часто встречаются планировки, где в больших комнатах нет окон) и переплата за обязательные балконы, размер которых учитывают как жилую площадь.

Частные дома в Грузии встречаются везде, даже в центральных районах Тбилиси и Батуми. Состояние построек полностью зависит от хозяев. Иностранцу стоит учитывать, что вне зависимости от типа жилья, собственник оплачивает только реально потребляемые ресурсы: свет, воду, газ, лифт и вывоз мусора. За общее состояние здания государство ответственности не несет и может подключиться по просьбам жильцов, если дом достигнет аварийного состояния. Поэтому в Тбилиси так много старых домой со стенами на подпорках, без стекол в подъездах или с потрескавшимися фасадами.

Панельные многоэтажки сильно отличаются от других типов жилья. Отсутствие централизованных городских систем контроля за состоянием жилых объектов отражается на них особенно сильно. Именно такие дома выглядят часто как участники военных действий.

Кроме того, до появления в стране законодательных запретов, панели хаотично разрастались за счет незаконных пристроек лоджий, балконов и даже внешних конструкций к фасаду. В некоторых домах такое расширение позволило фактически добавить одну или две комнаты.

Плюсы панелек – строгая геометрия классических планировок. А существенный минус – все пристройки учитывают при расчете метража для продажи. Квартиры в таких домах стоят не слишком дорого, за исключением тех, что по случайности оказались расположены в центре города.

Старый фонд все еще вызывает огромный интерес у покупателей. Это и дома с признанной исторической ценностью, и вообще старые постройки в центральных районах. Их можно разделить на два основных типа: итальянские дворы и отдельные постройки. И те и другие когда-то принадлежали семьям, но после "раскулачивания" были поделены на комнаты и каморки с ванной комнатой и туалетом в общем коридоре.

В постсоветский период большинство жильцов организовали санузлы на своих площадях, но до сих пор можно встретить объявления о продаже 15-метровой комнаты в историческом доме с общим туалетом. Многие дома были построены так качественно, что до сих пор находятся в практически идеальном состоянии и дадут фору новостройкам, но квартиры там продаются редко и стоят дорого.

Зачастую покупатели инвестируют в старый фонд, рассчитывая на предложения по покупке от застройщиков, которые планомерно скупают эти площади для строительства отелей или новых домов.

При покупке квартиры для жизни в старых домах следует обращать внимание на состояние труб и канализации. Важно, не относится ли дом к историческим объектам, потому что это может оказать существенное влияние на потенциальный ремонт. Стоит посмотреть и на соседние дома и участки: не продали ли уже землю по соседству, и не закроет ли шикарный вид из вашего окна новая гостиница.

Особенности национальной покупки

Что нужно знать, прежде чем начинать процесс поиска дома или квартиры в Грузии?

Во-первых, услуги маклера составляет 3% от стоимости объекта. Зачастую, даже если вы сами нашли квартиру, которая продается с помощью маклера, с вас попытаются взять комиссию. Не соглашайтесь. Часто маклеры в Грузии работают непрофессионально, предлагают то, что есть в наличии, а не то, что вы ищете, отказываются показывать некоторые квартиры под разными предлогами и не перезванивают сами. Это чаще всего относится ко "вторичке", потому что новые дома застройщики продают сами и очень профессионально.

При покупке квартиры в новостройке чаще всего можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой у компании-застройщика. Обязательно спрашивайте. Еще одна позитивная особенность грузинских новостроек: стоимость метра на уровне котлована практически не будет отличаться от цены в достроенном доме в состоянии "черный каркас". Это связано со стагнацией на рынке недвижимости и стремлением девелоперов увеличить продажи. Существенное влияние на стоимость оказывает этажность: чем выше, тем дороже.

Для многих иностранных покупателей станет сюрпризом отсутствие центрального отопления в домах. Нужно учитывать, что "центральное отопление" по-грузински означает установку индивидуальной мощной газовой колонки в квартире или в доме, способной распределить горячую воду и на радиаторы. Причем, такая колонка-котел оплачивается отдельно, а радиаторы – отдельно, и собственник жилья самостоятельно выбирает количество и качество точек обогрева.

По новому закону, вступившему в силу 1 июля 2017 года, стоимость жилья должна быть указана в национальной валюте. При покупке новостройки продавец обязан указывать стоимость в лари. Но если вы покупаете жилье у частного лица, то договор и оплата может быть зафиксирована в любой валюте.

Как искать

В Тбилиси иностранные граждане в основном выбирают жилье в Старом Тбилиси: районы Сололаки, Абанотубани, Авлабари, и центральные, но уже не такие туристические районы Вера и Ваке.

Жители Турции, Ирана и других стран-соседей предпочитают район вокруг метро Марджанишвили, где уже практически сформировался мусульманский квартал. А вот американцы любят спальный район Диди Дигоми, рядом с американским посольством.

В Батуми наиболее интересные для покупки районы условно делятся на "новый" и "старый" город. Активная застройка идет по первой линии от моря на новом бульваре (Марии и Меха Качинских), основным ориентиром которого является футуристичное и уникальное здание Макдональдса. Здесь особенно много покупателей из Турции, потому что турецкие компании принимают активное участие в застройке города.

Если вы знаете, в каком районе хотите купить жилье, можно воспользоваться двумя основными специализированными сайтами: myhome.ge и saqme.ge. Объявления там чаще всего размещают маклеры, но иногда можно встретить и от собственника. Сами грузины предпочитают искать недвижимость в газете Saqme. В ней вся информация публикуется только на грузинском языке, но там с большей вероятностью можно встретить предложения от владельцев.

Как оформить

Технически купить квартиру в Грузии очень просто. Продавец и покупатель приходят в Дом юстиции, оплачивают пошлину на оформление документов 55 лари (около 23$), заполняют и подписывают договор купли-продажи при сотруднике госслужбы. С собой им нужно иметь документы, удостоверяющие личность, и свежую выписку из Госреестра.

Если покупатель — иностранный гражданин и не владеет грузинским языком, один из экземпляров договора обязательно должен быть на его родном языке, можно даже написанный от руки.

В противном случае, документы не примут к регистрации. В течение пяти рабочих дней договор проверяют и обновляют запись в госреестре. После проверки покупателю приходит SMS-уведомление, что договор зарегистрирован, а он официально стал новым собственником.

Что дальше?

А дальше покупателя ожидает ремонт. Стоит учитывать, что если квартира находится в доме со статусом памятника архитектуры, то любые реновации вы обязаны согласовать с городской мэрией. А если вы купили дом в центральной части города, то на любые перестройки и достройки вам нужно будет получить согласие соседей, с чем могут возникнуть большие трудности.

Не пугайтесь, если купив квартиру, через некоторое время вы увидите на сайтах свежее объявление о ее продаже. Так бывает. Маклеры в Грузии работают весьма неторопливо и иногда добираются до размещения объявления уже после того, как собственник успевает ее продать.

В целом, купить жилье в Грузии действительно просто. Главное, точно знать, чего вы хотите, быть внимательными и не соглашаться на меньшее.

А если вы всю жизнь мечтали о доме в Грузии, хотите купить землю и построить на ней замок своей мечты? Мы расскажем об этом в материале Sputnik Грузия в ближайшее время.

Главные темы

До 1 марта в Грузии нужно будет сменить водительские удостоверения категорий C, CE, D, DE, C1, C1E, D1 и D1E

Антитабачная политика привела к тому, что курильщики в Грузии стали меньше курить

Ограничения действуют на нескольких участках дороги Зугдиди-Джвари-Местия-Ласдили

Орбита Sputnik

  • 09:56 Ананидзе станет игроком "Витесса" на правах аренды
  • 09:01 Пора менять водительские права: кого коснется новшество в Грузии
  • 21:02 Пассажирский поезд из Грузии проходит дезинфекцию в Азербайджане
  • 18:57 В Грузии подорожали сигареты - станет ли меньше курильщиков?
  • 17:49 Граждан Грузии среди захваченных пиратами у берегов Бенина моряков нет
Все новости

Грузия глазами иностранцев

Вкусная Грузия

Факт регистрации и авторизации пользователя на сайтах Спутник при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать национальное и международное законодательство. Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Администрация вправе удалить комментарии, сделанные на языках, отличных от языка, на котором представлено основное содержание материала.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике комментируемого сообщения,
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств,
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме, в том числе моральный,
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к иным незаконным действиям,
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию,
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес Спутник,
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки,
  • содержит описание или ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными,
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству,
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию,
  • продвигает продукты или услуги третьих лиц без соответствующего на то разрешения,
  • содержит оскорбительные выражения или нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение,
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете,
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении,
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение,
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»),
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»),
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»),
  • автор проявляет неуважение к языку, например, текст написан целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Администрация имеет право без предварительного уведомления пользователя заблокировать ему доступ к странице или удалить его аккаунт в случае нарушения пользователем правил комментирования или при обнаружении в действиях пользователя признаков такого нарушения.

Цены и налоги на недвижимость

Начнем с цен. В Грузии купить квартиру на море можно действительно дешево. По словам директора агентства недвижимости Batumi Realtor Тамары Тоноян, стоимость жилья в Батуми варьируется от 300 до 2500 долларов за кв. метр. Вторая хорошая новость – налоги с покупателей недвижимости в Грузии не берут, в том числе и с иностранцев. В Грузии самое низкое налоговое бремя в Европе. «С собственников берут налог только при продаже объекта, которым они владели меньше двух лет, – продолжает Тамара Тоноян. – Составляет он 5%». Стоит отметить, что процедура оформления недвижимости в этой стране очень простая и занимает всего 15 минут. По этому показателю Грузия занимает третье место в мире.

Третий положительный момент. В Грузии можно найти объекты недвижимости для инвестиций. Поток иностранных туристов неуклонно растет. В июле текущего года страну посетило более 1 млн путешественников из других стран, что, по словам грузинского премьер-министра Мамука Бахтадзе, стало историческим максимумом. А с начала года в Грузии побывало 4,6 млн иностранцев. Туристическая инфраструктура Грузии не готова к такому потоку, и отелей не хватает. Инвестировать в строительство грузинских гостиниц в настоящее время выгодно.

По словам госпожи Тоноян, сегодня в Батуми реализуется два крупных проекта – апарт-отели премиум-класса Twin Tower (на фото ниже) и Alliance Palace. Первый проект строит компания Orbi Group. По словам представителя этой компании Нины Лукьяненко, цены в Twin Tower начинаются от 40 тыс. долларов. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью 24-30 кв. метров. На сайте застройщик обещает, что вложения за счет сдачи в краткосрочную аренду окупятся всего за 4,5 года. Заниматься сдачей в аренду будет управляющая компания девелоперской группы за 9% от полученной прибыли, объясняет госпожа Лукьяненко. Помимо этого собственник будет платить подоходный налог – 5% и эксплуатационные расходы – 2 доллара с кв. метра.

По словам Нины Лукьяненко, в год самые скромные апартаменты будут приносить владельцу около 7 тыс. долларов. «Такая доходность получается, если апартаменты в год будут загружены на 48%, в то время как среднегодовая загрузка в других аналогичных проектах Orbi Group составляет 60%», – замечает она. То есть в теории доходность собственника, исходя из этих расчетов, должна быть выше. Однако никаких письменных гарантий доходности собственникам апартаментов застройщик не дает.

Во втором проекте, который реализует группа Alliance, цены на апартаменты начинаются от 43 тыс. долларов. Оператором апарт-отеля Alliance Palace (на фото выше) станет группа Marriott. Схема разделения доходов несколько иная. Управляющая компания берет себе 40% дохода и из этой суммы самостоятельно оплачивает эксплуатационные платежи и налоги, а владелец недвижимости получает чистые 60%.

Инвестиции в апарт-отели

Схема получение доходов через сдачу курортной недвижимости достаточно интересна для инвестиций, главная проблема – отсутствие гарантий со стороны застройщиков. Тем более, что сейчас в Батуми возводится огромное количество новостроек, и когда они будут сданы, то спрос на апартаменты снизится, а вместе с ним и доходность. Вторая проблема – турпоток может уменьшиться. Грузия стала хорошей альтернативой туристам, которые регулярно отдыхали в Турции и Египте. По данным Национальной администрации туризма Грузии, больше всего иностранцев в эту страну приезжает из Азербайджана, Армении, Турции, а Россия – на четвертом месте. И вполне ожидаемо, что после окончательной стабилизации политической ситуации в Турции и Египте, российские туристы вернутся на привычные для себя курорты.

При этом рассчитывать на общее подорожание жилья не стоит. Согласно информации из издания Georgia Today, в июне прошлого года цены на недвижимость в Грузии достигли максимальной отметки, а в июле рухнули на 14%. Судя по всему, в ближайшие несколько лет грузинский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

Вид на жительство за 35 тыс. долларов

Наверное, самый привлекательный момент приобретения жилья в Грузии для иностранцев – это получение вида на жительство, для чего нужно купить объект недвижимости стоимостью всего 35 тыс. долларов. Это самое доступное предложение в мире. Для сравнения: вид на жительство в Турции через покупку недвижимости начинается с отметки 45 тыс. евро, в Латвии и Болгарии – 250 тыс. евро. Впрочем, в Грузии порог получения вида на жительство через покупку недвижимости тоже может вырасти. В августе текущего года грузинскими депутатами было внесено предложение поднять минимум с 35 тыс. до 100 тыс. долларов.

Батуми: «пробки» на дорогах и канализация в море

При наличии генплана застройки города проблемы трафика можно было бы если не решить, то, по крайней мере, как-то контролировать. Однако действующего генплана в Батуми нет. В текущем году мэр города Лаша Комахидзе в интервью журналу «Международные инвестиции» заявил: «Недавно мы анонсировали, что будет составлен генеральный план развития Батуми, то есть у города будет генеральный план развития, который станет определяющим документом для инвесторов». Но сколько времени пройдет от анонса до появления генплана, сказать сложно. А пока город застраивается крайне хаотично. Если посмотреть на районы вдоль побережья сверху, то они напоминают шахматную доску, на которой новые люксовые комплексы перемешаны с колоритной застройкой советского времени.

Отдельно стоит упомянуть об инженерных коммуникациях и экологии. Как ни удивительно, но эти понятия тесно связаны и являются, на мой взгляд, главной проблемой развития туризма. Например, местные жители Батуми в море не купаются. Очень грязное, объясняют они, поскольку в нескольких местах канализация сливается прямо в воду. Документального подтверждения этого факта найти не удалось, но на пляже в районе улицы Шерифа Химшиашвили стоит устойчивый характерный запах. В районе морского порта, говорят, нет ливневой канализации, и вся грязь с городских улиц тоже оказывается в море. Подобные рассказы местных жителей, по сути, слухи. Но то, что море в Батуми крайне грязное – факт.

Безопасность и отношение к России

В 2004 году по инициативе Михаила Саакашвили, управлявшего в то время Грузией, в полиции была проведена серьезная реформа. Во-первых, из полиции была уволена половина состава, вместо которой набрали новых молодых сотрудников. Сегодня полицейские патрули в Грузии не только следят за правопорядком, но и помогают людям, которые попали в сложную ситуацию. Восторженных историй о работе грузинских полицейских в интернете достаточно. Одновременно с реформой была объявлена жесткая война «ворам в законе». Многих криминальных авторитетов посадили за решетку, другие уехали из страны. Сегодня Грузия находится на первом месте в Европе и пятом в мире по индексу безопасности, согласно рейтингу международного агентства Numbeo.

В то же время к России в Грузии неоднозначное отношение. После вооруженного конфликта 2008 года страны разорвали дипломатические отношения, и они до сих пор официально не восстановлены. То есть российского консульства в Грузии нет, а интересы россиян, попавших в сложную ситуацию, представляет посольство Швейцарии.

В последнее время отношения налаживаются. Но с негативом к России в Грузии все ещё столкнуться можно. Так, например, на концерте в честь 80-летия Вахтанга Кикабидзе, проходившего 19 августа в Батуми, соведущий певца со сцены заявил, что Кикабидзе уже 10 лет не посещает территорию «агрессора, который сейчас топчет территорию Украины». Речь была закончена лозунгом «Слава Украине!», после чего зал взорвался аплодисментами.

Подводим итоги

На взгляд автора статьи, минусов для покупки недвижимости в Грузии набирается гораздо больше, чем плюсов. Главный бонус – получение вида на жительство. Но и здесь все не так однозначно. Если уж вас привлекает грузинская кухня и возможность общаться на русском языке, то проще арендовать жилье на длительный срок. Тем более, что иностранцы могут жить в Грузии 360 дней. А раз в год пересечь границу России, Армении или Турции и вернуться обратно несложно. Зато выйдет гораздо дешевле.

Смотрите видео: Как найти деньги на путешествия 5 раз в год? Лайфхак от Rukzak (June 2020).