Вопросы к Юристу

Перевод жилого помещения в нежилое

В Санкт-Петербурге часто возникает необходимость оформить перевод нежилого помещения в жилой фонд. Данная процедура, как правило, востребована у собственников нежилых помещений, которые не могут быть коммерчески привлекательными как объекты нежилого фонда. Например: в них нельзя организовать отдельный вход или они находятся глубоко во внутриквартальной территории, вдали от проходных улиц. Также достаточно часто встречается ситуация, когда нежилое помещение расположено не на первом этаже здания и/или является по документам техническим. Как раз для таких помещений и проводится процедура перевода в жилой фонд нежилого помещения. Перевод в жилой фонд обеспечивает собственникам объектов нежилого фонда возможность более выгодно продать его или переоборудовать в полноценную квартиру.

Основные требования к помещениям для перевода в жилой фонд

Стоит отметить, что не все помещения для которых требуется из нежилого фонда перевод в жилой, могут пройти эту процедуру успешно. Это связано с тем, что существует ряд определенных требований, которым должен соответствовать такой объект. К основным из них относятся:

  • высота потолков 2,5 метра или более,
  • пригодность для жизни в зимний период (наличие отопления),
  • расположение в жилом здании,
  • расположение не в подвальном или цокольном этаже,
  • соответствие требованиям санитарно-гигиенической и пожарной безопасности, предъявляемых для жилых помещений,
  • наличие необходимых для жизни коммуникаций и инженерных сетей,
  • соответствие архитектурно-техническим нормам,
  • отсутствие обременяющих обстоятельств в виде ареста, залога и т.д.

Какие документы нужны для перевода в жилой фонд нежилого помещения?

Основной пакет документов, необходимый для перевода помещений в жилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ и в большинстве случаев состоит из:

  • Исходно-разрешительной документации (поэтажный планы БТИ, акт обследования вентиляционных каналов, технический паспорт БТИ и т.д.),
  • Документы, свидетельствующие о праве собственности,
  • Проектная документация, согласованная во всех необходимых инстанциях, в.т.ч. в администрации района.

Стоит отметить, что в каждой ситуации, в зависимости от индивидуальных особенностей, могут потребоваться дополнительные бумаги, которые необходимо предоставить строго в установленный срок. При этом, при сдаче как основных, так и дополнительных документов обязательно должна выдаваться расписка, с отметкой о дате их приема.

Срок рассмотрения перевода нежилого помещения в жилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ и составляет 45 дней. После этого в течение трех дней заявитель должен быть извещен о положительном ответе комиссии или осведомлен о причинах отказа.

Особенности и порядок согласования перевода нежилого помещения в жилой фонд

Чтобы сделать более понятной процедуру перевода в жилой фонд апартаментов или любого другого (про апартаменты убрать) объекта, имеющего статус нежилого, можно условно разделить ее на несколько этапов:

  1. В первую очередь требуется проведение экспертной оценки нежилого помещения с целью определения его соответствия требованиям, которые предъявляются к жилым квартирам. Затем, при необходимости внесения каких-либо изменений, проектной организацией должен быть изготовлен и согласован в соответствующих инстанциях проект перепланировки помещения, в том числе в администрации района.
  1. После согласования проекта и получения распоряжения о переводе в жилой фонд выдается разрешение на проведение строительных работ. По их завершению и сдаче представителям МВК и Госпожнадзора должен быть подписан Акт Приемки объекта в эксплуатацию, после чего изготавливается полностью новый пакет документов (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, технический паспорт).

Несмотря на то, что перевод нежилого помещения в жилой фонд регламентируется статьёй 23 Жилищного кодекса, нередко этот процесс согласовывается не только в Межведомственной комиссии, но и требует рассмотрения в других государственных органах.

В частности, это требуется при проведении ремонтно-строительных работ по перенесению коммуникаций и выполнению переустройства планировки. В таком случае может понадобиться обратиться в такие инстанции как:

  • Межведомственная комиссия при Администрации района (МВК),
  • Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА),
  • Комитет по охране памятников (КГИОП),
  • ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» (СЭС),
  • Государственный пожарный надзор (ОГПН),
  • ГУ Жилищное Агентство (ГУЖА),
  • Балансодержатель здания,
  • Жилищная инспекция и др.

Возможные причины отказа в переводе помещения в жилой фонд

В зависимости от конкретной ситуации могут возникнуть различные причины для отказа в переводе квартиры в жилой фонд. К наиболее распространенным из них можно отнести:

  • нарушение порядка подачи основного пакета документов,
  • отсутствие дополнительно затребованных документов,
  • несоответствие по каким-либо пунктам основным требованиям, предъявляемым к помещениям, претендующим на изменения статуса на жилое.

При этом не исключены случаи отказа без указания определенных причин или несогласия владельца с заключением комиссии. В такой ситуации спорные вопросы стоит решать через суд.

Выполнение перевода нежилого помещения в жилое в сжатые сроки – с нами это реально!

Перевод из нежилого фонда в жилой является достаточно сложным процессом и не всегда возможно его согласование с первого раза, особенно если владелец занимается этим вопросом самостоятельно. Причинами для отказа могут выступать различные факторы, с которыми неосведомленному в деталях процедуры человеку будет разобраться очень нелегко. Поэтому, для успешного перевода недвижимости из нежилого фонда в жилой стоит обращаться к специалистам.

Обратившись в нашу компанию, оформить перевод нежилого помещения в статус жилого можно в установленный срок и по доступной цене. У нас существует налаженная за многие годы система общения со всеми необходимыми инстанциями, благодаря чему вся процедура проходит намного быстрее. Это позволит сэкономить не только время, но и множество сил, которые обычно приходится тратить собственникам на общение с различными государственными органами.

Необходимые условия для перевода помещения в статус нежилое

Существует целый ряд обстоятельств и характеристик, в соответствии с которыми можно или, наоборот, нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого.

Для осуществления перевода жилое помещение должно соответствовать следующим характеристикам:

  • у помещения должен наличествовать отдельный от общедомового (для использования жильцами при попадании в подъезд) вход, ведущий непосредственно на пространство улицы,
  • у помещений, площадь которых соответствует или превышает 100 квадратных метров, также должен иметься выход запасного (в том числе аварийного) назначения, он может выводить в подъезд или на противоположную сторону дома и т.д.,
  • помещение должно располагать подключением к инженерным системам общей стандартной категории (вода, свет, ситуативно газ и отопление),
  • помещение должно находитьсярасполагаться на 1-м этаже или, при нахождении этажами выше, все территории помещений непосредственно под переводимым в разряд нежилого также принадлежат к этой категории. Правило применимо по отношению к многоквартирным домам с группами помещений под владением различного набора собственников, а также к частным и иным жилым зданиям в отдельной собственности.

Перевод в статус нежилого неприменим в случае с отсутствием возможности соблюдать следующие нормативные правила:

  • отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома),
  • нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства,
  • помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.

Также существуют следующие ограничения на процедуру перевода:

  • если на площадях территории, которую планируется перевести в статус нежилой, постоянно проживает один или несколько собственников – в нежилом помещении отсутствует разрешение на регистрацию и проживание,
  • если кто-то из собственников помещения отказывает в предоставлении своего согласия на осуществление процедуры перевода,
  • нельзя производить перевод статуса жилого помещения в разряд нежилого, если целью данной процедуры становится последующее осуществление деятельности религиозного характера,
  • нет возможности осуществлять процедуру в зданиях, которые относятся к категории социального применения,
  • существует нормативный запрет на процедуру перевода в нежилой статус в отношении площадей, располагающих определенным обременениями – находящееся под залогом по кредитным обязательствам, арендуемое, находящееся под действием договора ренты и т.д.

Также стоит учесть:

  • что к процедуре смены статуса предназначаются только помещения в комплексе – то есть, нельзя сделать нежилой одну комнату в квартире, часть помещений в коммунальной квартире и т.д.,
  • отношение здания к категории под учетом для осуществления мероприятий по гражданской обороне или ЧС.

Пошаговая инструкция по переводу помещения из жилого фонда в нежилой

До того, как перевести жилое помещение в нежилое, стоит учесть, что придется иметь дело почти со всеми ответственными инстанциями, начиная от местной администрации и заканчивая специалистами службы кадастра.

При этом стоит также иметь ввиду, что часть видов коммерческой деятельности разрешена на территории жилых помещений и осуществлять перевод нужно только при полной уверенности в практической необходимости мероприятия.

Алгоритм перевода по статусу из жилого в нежилое следующий:

  1. На первом этапе осуществляется процедура сбора нужного для перевода пакета документов, а затем следует непосредственное обращение за разрешением на осуществление смены статуса в соответствующий ответственный гос. орган:
  • первым делом необходимо учесть статус проведенных в помещении перепланировок – если таковые имели место быть, но не прошли стадии официальной регистрации, нужно это исправить до обращения за разрешением на смену статуса помещения,
  • далее необходимо провести сбор документации, которая необходима для обращения в компетентный орган (районную или областную администрацию, комиссию межведомственного типа, жилнадзор или другой орган – выясняется по месту расположения переводимого по статусу объекта из местных нормативных документов),
  1. После того, как набор необходимой док-ции собран, следует процедура обращения в соответствующий ответственный орган, куда предоставляются собранные данные и где производится заполнение заявления, в рамках которого объясняются объективные основания для осуществления процедуры перевода и запрашивается разрешение,
  2. В течение сорока пяти дн. организованная комиссия межведомственного типа производит рассмотрение документации и предоставленного заявления и выносит решение следующих вариантов:
  • предоставление разрешения на осуществление смены статуса помещения с жилого на нежилое,
  • отказ ввиду отсутствия соблюдения каких-либо из условий, дозволяющих производство процедуры,
  • не были предоставлены для осуществления комиссией рассмотрения какие-либо док-ты из предусмотренного обязательного списка,
  • отсутствует согласие кого-то из лиц, располагающих правом владения недвижимостью под перемену статуса,
  • в случае с МКД – не дано согласие соседей или собрания жильцов на осуществление процедуры перевода.
  1. Если решение положительно – комиссия предоставляет протокол, который является результирующим документом ее деятельности, отдается на руки заявителю или в виде почтового уведомления и дает разрешение на процедуру смены статуса (срок – 3 дня после вынесения решения),
  2. Далее необходимо направить запрос в БТИ, причиной запроса становится необходимость определить стоимость, в которую обойдется фактическая процедура перевода статуса помещения в нежилое. В БТИ подается заявление-запрос и комплект необходимой документации,
  3. Комиссия, ответственная за вопросы приватизации, получив заявление и документацию, в течение отведенного срока поводит рассмотрение вопроса определения стоимости и предоставляется протокол, в рамках которого утверждается необходимая к оплате сумма,
  4. При получении результата протокола от БТИ необходимо провести процедуру оплаты указанной стоимости и получить протокол на руки, оплата может быть произведена посредством любого, по выбору заявителя, банка,
  5. Далее следует завершающая процедура по осуществлению регистрации права владения в отношении объекта недвижимости, сменившего статус с жилого на нежилой. Выполняется посредством обращения с пакетом документов в МФЦ или орган Росреестра по месту расположения объекта, изменяющего статус:
  • обратиться в УФРС,
  • провести подпись предоставленного сотрудником компетентного органа заявления,
  • провести оплату квитанции по назначенной гос. пошлины в размере 1 тыс. руб.,
  • передать сотруднику, проводящему регистрацию, всю необходимую документацию, включая заявление и квитанцию по оплате, получить расписку с указанием, когда мероприятия по регистрации будут завершены,
  • в день, отмеченный в расписке как допустимый для получения документации, получить в компетентном органе выписку из ЕГРН (осуществляется отдельно каждым собственником) по предоставленной ранее расписке.

Видео консультация юриста

Необходимые дополнительные действия, документы и процедуры при осуществлении узаконивания смены статуса помещения:

  1. Провести подготовку проекта обеспечения переустройства или перепланировки, для этого:
  • обратиться в органы, осуществляющие пожарный надзор, и в Роспотребнадзор для получения консультации по соблюдению необходимых общих и местных нормативов по обеспечению безопасности от огня и сан. норм,
  • проконсультироваться по верной методике оформления второго выхода в местном, ответственном за архитектурные вопросы административном отделе/органе,
  • проект по обеспечению переустройства под жилое строение может быть заказан в коммерческой организации, специализирующейся на строительных проектах и обладающей допуском СРО, она может провести согласование с компетентными органами,
  • при осуществлении мероприятий по переустройству, когда работы включают часть капитальных или общих элементов здания, требуется проведение собрания жильцов и положительное решение на позволение переустройства,
  • само переустройство может быть выполнено только после предоставления положительного решения компетентных органов на перевод жилого здания в статус нежилого.
  1. Документы, которые необходимо собрать для инициации и прохождения процедуры смены статуса помещений:
  • заявление штатного образца с запросом на предоставление разрешения по осуществлению перевода,
  • документы, договоры и свидетельства, которые удостоверяют право владения помещениями, предназначенными под смену статуса,
  • план БТИ в отношении площадей, подлежащих переводу,
  • техпаспорт в отношении меняющих статус площадей,
  • поэтажный план строения по нахождению площади, меняющей статус,
  • предоставляемый по необходимости проект необходимых изменений, если помещение подлежит перепланировке,
  • заверенное согласие всех собственников в отношении запланированной смены статуса,
  • протокол собрания жильцов и документы с согласием соседей и разрешением на проведение перепланировки и смены статуса в случае с МКД,
  • заключение, предоставляемое пожнадзором, в отношении безопасности процедуры перевода,
  • заключение саннадзора о соблюдении на переводимых территориях санитарных норм,
  • справка ДЕЗ или иной аналогичный документ, который сообщает сведения по статусу использования соседствующих с переводимой территорией помещений,
  • техзаключение, дающее подтверждение факта отсутствия у здания, где запланирован перевод, статуса аварийного или требующего ремонта,
  • выписка из домой книги или иной документ, который служит подтверждением факта отсутствия на территории под перевод постоянно проживающих собственников,
  • для уточнения полного комплекта документации имеет смысл обратиться непосредственно в ответственный за перевод департамент/подразделение/отдел и т.д. органа местного самоуправления или к местным нормативным актам, поскольку перечень необходимой документации может иметь существенную региональную дифференциацию.

В ситуации, когда речь идет об осуществлении перепланировки и смены статуса помещений в отношении площадей на территории МКД, предусмотрена процедура получения согласия со стороны остальных собственником жилья и общедомовых территорий.

При этом речь идет об отдельной процедуре получения согласия ближайших соседей на производство перепланировки и смены статуса помещений, а также на получение соответствующих положительных решений о смене статуса и сопутствующих работах со стороны общего собрания жильцов.

  • направить обращение к управляющей компании, или иным методом (например – через старшего по дому) включить вопросы по согласованию перепланировки и смены статуса на голосование при ближайшем запланированном собрании жильцов, или написать заявление с запросом на проведение внеочередного собрания по актуальному вопросу,
  • правомерность собрания зависит от государственных и муниципальных норм, чаще всего оно является таковым при участии более половины собственников,
  • законность решения, в зависимости от региона и места расположения, обеспечивается от простого большинства голосов собравшихся до 50% и даже 100% голосов, отданных в пользу разрешения проведения мероприятия перевода из жилого в нежилое. Документом, подтверждающим решение и передающимся в местный ответственный за перевод орган, является протокол проведенного собрания жильцов.

Для подачи документов на обеспечение перевода, помимо вышеозначенных, требуется:

  • паспорт или иной документ, служащий подтверждением личности,
  • правоустанавливающие документы в отношении собственности на переводимую территорию и договор основания,
  • доверенность при привлечении посредника-представителя или учредительные док-ты, в случае обращения на смену статуса со стороны юр. лица.

Для обращения в БТИ по вопросу определения стоимости в отношении смены статуса помещения:

  • паспорт или иное удостоверение личности,
  • документы по правам владения,
  • протокол решения (положительный), предоставленный комиссией, назначенной органом местного самоуправления,
  • техпаспорт, план по этажам и экспликация в отношении территорий и здания, где подразумевается осуществлять смену статуса помещений,
  • доверенности при участии посредника или уч. док-ты при юр. лице.

При проведении рег-ции в Росреестре необходимо:

  • документы и доверенности, обеспечивающие удостоверение личности,
  • протоколы комиссий (БТИ и ответственной за решение по переводу из жилого в нежилое),
  • подписанные заявления по осуществлению регистрации, заполнение которых обеспечивает сотрудник принимающего органа,
  • квитанция, подтверждающая оплату гос. пошлины.

Знать, как перевести жилое помещение в нежилое, важно применительно к месту и региону расположения недвижимости, поскольку от этого существенно зависят местные органы, с которыми придется иметь дело, объем и статус документации. В среднем процедура занимает от 3 до 6-ти месяцев (может и больше при осуществлении переустройства).

Смотрите видео: Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое (November 2020).