Вопросы к Юристу

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкция

Самым распространенным на рынке первичной недвижимости продавцом квартир в новостройках являются сами застройщики. Приобретение жилья от них обладает множеством преимуществ:

  • пониженная цена,
  • программы рассрочек,
  • государственный контроль в этой сфере и т.д.

Но несмотря на это, к выбору застройщика нужно подходить максимально ответственно, проверяя всю возможную документацию, поскольку рынок полон мошенников.

Выбрав подходящую строительную компанию и собрав все необходимые документы для покупки жилья, нужно подписать с ней договор. Если дом еще находится на стадии строительства, то придется заключить договор участия в долевом строительстве, когда квартира сдана в эксплуатацию — самым приемлемым вариантом будет договор купли-продажи. Если достаточной суммы для покупки недвижимости у покупателя нет, ему могут помочь программы рассрочки и распространенные ипотечные кредиты.

Преимущества покупки квартиры от застройщика

На сегодняшний день, практически весь рынок первичной недвижимости заполнен предложениями квартир в новостройках «от застройщиков». Согласно ст. 2 Федерального закона (далее — ФЗ) № 214-ФЗ от 30.12.04, ими считаются юридические лица, имеющие в собственности или аренде земельный участок и привлекающие средства участников долевого строительства для возведения на имеющейся земле многоквартирного дома.

С учетом того, что недвижимость приобретается на стадии строительства, в зависимости от сроков сдачи его стоимость в среднем на 20% ниже, чем после окончания стройки.

При этом имеются и другие преимущества:

  • Деятельность застройщиков строго регулируется законодательством, в частности, ст. 23 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, которая устанавливает государственный контроль в сфере долевого строительства. Более того, указанный закон гарантирует защиту прав дольщиков от разного рода злоупотреблений со стороны строительных компаний.
  • Покупатель новостройки является первым собственником жилья, а, следовательно, застройщик гарантирует отсутствие прошлых владельцев и новизну коммуникаций.
  • Строительные компании заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому предлагают выгодные программы рассрочки внесения долевых платежей, которые необходимо погасить как до сдачи дома в эксплуатацию, так и после.
  • Застройщики продают новостройки со «свободной планировкой», что позволяет осуществить индивидуальные ремонтные проекты. Более того, некоторые компании сами предлагают варианты перепланировок, которые впоследствии и реализуют по желанию дольщиков. В то же время нужно помнить, что данный термин является условным и любые изменения в планировке квартиры должны быть узаконены.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы. В связи с этим возникает необходимость тщательного подхода к выбору застройщика и его проверке при покупке новостройки.
Проверка должна основываться на анализе многих моментов, таких как:

  1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
  2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
  3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
  4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.

С 2017 года начинает функционировать Единый реестр застройщиков, положения о котором содержаться в п. 26 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», созданный для проверки застройщиков и для обозначения наиболее добросовестных из них.

Подводные камни (риски) при покупке квартиры у застройщика

Первое, что стоит учитывать при выборе строительной компании — это риски, с которыми может быть связано сотрудничество с каждой из них, поскольку, шанс наткнутся на мошенников достаточно высок.

Повезет, если такая финансовая несостоятельность будет «технической» и наступит после окончания строительства — в случаях, если она произойдет ранее, дольщиков ждут долгие судебные процессы и риск остаться без квартиры. Обратим внимание и на другие возможные проблемы:

  • Риск купить уже проданное жилье. Распространена схема обмана, когда застройщик, с участием одного или нескольких посредников, заключает договор в отношении квартиры с несколькими дольщиками. И в этом случае, доказать вину девелоперов не так сложно, как получить свои деньги обратно.
  • Дополнительные необоснованные расходы. При заключении договора, застройщик настаивает на предоставлении дольщику дополнительных услуг, которые вообще не оказываются или предоставляются по существенно завышенной стоимости (оформление документов, страхование).
  • Безнаказанное нарушение условий договора. Распространена практика, когда квартиры сдаются дольщикам с нарушением сроков и отступлением от ранее оговоренной площади. Не взирая ни на какие отговорки компании, дольщик должен ссылаться на ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.04, и требовать неустойки.
  • Отказ заключать договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ). Если застройщик настаивает на заключении какого-либо другого договора, без его регистрации в Росреестре — вероятность мошенничества крайне высока.

Какие вопросы задавать застройщику многоквартирного дома

Для осуществления правильного выбора, перед подписанием договора с застройщиком о покупке квартиры, у его представителя нужно узнать:

  • Какой срок работы компании на рынке первичной недвижимости?
  • Какие проекты уже были реализованы и сданы в эксплуатацию?
  • Кто является основным инвестором?
  • Где была опубликована проектная документация?
  • Заключены ли договоры на проведение коммуникаций?
  • Какова стоимость квадратного метра жилья?
  • Из какого материала построен/планируется возведение дома, стен комнат и перегородок?
  • Можно ли впоследствии перепланировать помещение?
  • Будет ли отделка квартиры и что она в себя включает?

Порядок покупки квартиры в сданном доме

Помимо долевых схем строительства, рынок первичной недвижимости также насыщен предложениями о продаже квартир в новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию и практически полностью заселены.

Согласно ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.04, ДДУ может быть заключен с момента получения разрешения на строительство, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Так, для приобретения уже сданного в эксплуатацию жилья, необходимо придерживаться следующего порядка:

  • Обращение в отдел продаж выбранного застройщика. Необходимо ознакомиться со свободными квартирами, изучить проектную документацию, наличие акта о сдаче дома в эксплуатацию, изучить учредительные документы застройщика, инвестиционный контракт и прочие документы.
  • Визуальный осмотр выбранного помещения. Вместе с представителем компании осуществляется выезд и осмотр выбранного помещения. Возможно использование услуг специалистов БТИ по обмерке площади, соответствию проекту и т.п.
  • Заключение договора с застройщиком. Внимательное изучение подписываемого договора — залог отсутствия проблем в последующем. Надежнее всего заключить договор купли-продажи у нотариуса. В случае заключения предварительной сделки, основной документ должен быть подписан сразу после оформления права собственности на застройщика.
  • Составление передаточного акта. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), передача недвижимости осуществляется по акту приемки-передачи. В нем указываются все значимые характеристики помещения, и подробно описывается состояние, в котором находится квартира на момент ее передачи покупателю.
  • Регистрация прав собственности на квартиру. Регистрация проводится в порядке, установленном ст. 29 ФЗ № 218 от 13.07.2015, в местных отделениях Росреестра. Для ее проведения новый собственник должен представить необходимые документы (проектная документация, кадастровый паспорт, акт о сдаче дома в эксплуатацию, договор, заявление и т.д.), а также оплатить госпошлину (2 тыс. рублей для граждан).

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

  • Полное наименование и реквизиты сторон. Обратим внимание, что наименование застройщика-продавца, должно полностью соответствовать данным, указанным в учредительных документах.
  • Предмет сделки. Согласно ст. 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, из числа других аналогичных объектов (расположение, этажность, № квартиры и дома, площадь и т.п.). Отсутствие или неполнота таких сведений делают договор незаключенным.
  • Цену сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, в договоре также должна быть определена объективная цена недвижимости. Ее отсутствие делает договор незаключенным.
  • Права и обязанности сторон. Основной обязанностью застройщика является передача квартиры в новостройке, которая соответствует проектной документации, пригодна для жилья и не будет иметь неоговоренных скрытых недостатков. Обязанностью покупателя является приемка передаваемого ему объекта и оплата установленной цены.
  • Порядок приема-передачи квартиры. Раздел должен регулировать порядок и сроки заключения передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), его содержание и количество экземпляров, последствия отказа от составления, момент перехода риска случайной гибели, перечень документов передаваемых покупателю и т.п.
  • Ответственность сторон. Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей регулируется отдельным разделом. Так, могут устанавливаться размеры и случаи уплаты неустоек, пеней и штрафов, порядки их уплаты, последствия наступления такой ответственности и т.д.

Документы для покупки квартиры у застройщика

Перечень документов, необходимых для заключения с застройщиком договора купли-продажи квартиры, мало чем отличается от стандартных пакетов бумаг, нужных при оформлении сделок на вторичном рынке.

В случае нахождения покупателя в браке и неучастия второго супруга в сделке, желательно также представить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья — это позволит избежать возможных претензий от супруга в будущем. В свою очередь, застройщик должен будет предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру,
  • свидетельство о праве собственности на землю или другие документы, подтверждающие права на нее,
  • проектная документация на многоквартирный дом и квартиру,
  • кадастровый и технический паспорт,
  • акт ввода многоквартирного дома в эксплуатацию,
  • учредительные документы и лицензия на строительную деятельность.

При регистрации прав собственности на квартиру в Росреестре, к вышеуказанным документам новому владельцу также необходимо будет составить заявление о госрегистрации и оплатить госпошлину.

Как купить готовую квартиру в рассрочку

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

  • По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
  • Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
  • Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.

Митин принял решение купить квартиру в сданной в эксплуатацию новостройке от застройщика ОАО «Британский квартал». Из находящихся в продаже квартир, Митин выбрал помещение, стоимостью 2 млн рублей. Поскольку требуемой суммы у него не было, он решил воспользоваться программой рассрочки платежей, предоставляемой застройщиком под 1% в месяц на срок в полгода. Внеся первый взнос в 40% — 800 тыс. рублей, оставшаяся сумма, вместе с начисленными процентами была распределена на 6 месяцев, в каждый из которых Митину приходилось уплачивать по 212 тыс. рублей. В итоге переплата по рассрочке составила 72 тыс. рублей.

Покупка квартиры у застройщика в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», права требования передачи квартиры, возникающие у дольщика при заключении с застройщиком договора долевого участия, могут быть самостоятельным предметом залога. Исходя из этого, возможность получения ипотечного кредита не зависит от стадии готовности жилья к эксплуатации и существует как на стадии строительства, так и при покупке уже готовой квартиры в новостройке.

Как правило, чтоб получить ипотеку для покупки жилья в новостройке, банковские организации требуют соблюдения следующих основных условий:

  • Покупаемая квартира, которая (или права на которую) будет выступать предметом залога, должна находиться лишь в строго определенной застройке конкретной строительной компании, аккредитованной в финучреждении или являющейся ее партнером,
  • Приобретаемая квартира должна находиться на завершающей стадии строительства или быть уже сданной в эксплуатацию,
  • В случаях ипотечного кредитования квартир, находящихся на стадии строительства, банки требуют предоставления дополнительного залога (другой квартиры или автомобиля) или поручительства со стороны третьих лиц,
  • Заключенная между покупателем и застройщиком сделка должна быть оформлена договорами купли-продажи или участия в долевом строительстве,
  • Для получения ипотеки, покупателю новостройки необходимо предоставить:
  1. Заявление о выдаче ипотеки.
  2. Паспорт.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку о доходах 2-НДФЛ.
  5. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговый орган или ИНН.
  6. Копию военного билета.
  7. Справку о регистрации.
  8. Договор с застройщиком.

Ипотека оформляется путем заключения договора. До 01.07.2014 он подлежал государственной регистрации, сегодня же ей подлежит только сама ипотека, за регистрацию которой взимается госпошлина в размере 1000 руб. для физических лиц (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Заключение

Приобретение жилья от застройщика, независимо от уровня доверия к нему, всегда сопровождается как массой преимуществ, так и перечнем рисков, которые несет покупатель. Для их минимизации разработан целый ряд мероприятий, основанных на проверке документации на стройку и учредительных документов девелоперов. Однако, даже соблюдение подобных рекомендаций не может гарантировать успешного исхода, особенно, если речь идет о покупке строящейся квартиры. Исходя из этого, самым приемлемым вариантом покупки жилья у застройщика, является приобретение недвижимости, уже сданной в эксплуатацию.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке:

Поскольку существует несколько способов приобретения жилья в строящемся или построенном объекте, схемы покупки в новостройке квартиры также будут отличаться. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий такова:

  • поиск выгодного предложения с общим ознакомлением технических данных, перспектив развития инфраструктуры,
  • сбор, анализ информации о строительной организации,
  • посещение офиса, ознакомление с документацией о застройщике и объекте продажи,
  • осмотр объекта,
  • заключение договора купли-продажи,
  • внесение полной оплаты,
  • передача объекта новому владельцу по акту,
  • регистрация права собственности и прописка.

Приобретая недвижимость на стадии, когда дом только начинает строиться, пункт о просмотре жилья упускается. Здесь потребуется составление предварительного договора долевого участия (ДДУ). Документ должен предусматривать ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как купить в новостройке квартиру без риска поможет точное письменное предписание всех нюансов, включая условия расторжения ДУ.

Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома

Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.

Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.

Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.

Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке

Вопрос, когда выгоднее в новостройке покупать квартиру имеет много аспектов, говорящих как о преимуществах приобретения на стадии закладки фундамента, так и рисках. Жильё, которое находится в состоянии котлована, будет стоить намного дешевле, как правило, на 30 – 35 %, чем недвижимость, сданная в эксплуатацию.

Это привлекает покупателя, но есть здесь и риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное повышение стоимости жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Нужно внимательно изучить договор перед подписанием на предмет «подводных камней», неточностей, размытых формулировок.

Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры

Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:

  • на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем),
  • документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре,
  • сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку),
  • сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше),
  • сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом),
  • иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве),
  • уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей),
  • анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).

Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.

Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий — покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.

Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.

Долевой инвестор не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Перед тем, как окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, существующие на рынке довольно долго, имеющие обширный перечень сданных объектов недвижимости.

Особенности приобретения по ДДУ

Приобретение жилплощади строящегося дома предполагает заключение предварительного договора долевого участия между застройщиком и инвестором. Поскольку объект недвижимости, на момент составления договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных пунктов, таких как:

  • подробное описание предмета покупки с указанием адреса, а также соответствия проектной площади реальной,
  • фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при выявлении расхождений с фактической площадью (по выводам замеров БТИ),
  • срок передачи строящегося дома дольщикам,

Документы для регистрации ДДУ могут быть поданы продавцом в соответствующие органы самостоятельно. В таком случае, нужно зафиксировать договором срок их подачи. Особое внимание заслуживают пункты, прописывающие ответственность застройщика перед дольщиками на случай нарушения обязательств, условия выплаты неустойки. Также предварительным договором устанавливаются расходы по регистрации, оплата инвестором коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Договор долевого участия регламентируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.

Стоит понимать, что право собственности по такой новостройке будет получено только после сдачи дома и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика.

Особенности приобретения через ЖСК

Наравне с ДДУ существует схема покупки квартиры новостройки через жилищно-строительный кооператив, однако здесь права покупателей менее защищены законодательством, что влечет некоторые риски.

Особенностью приобретения недвижимости по ЖСК является возможность выплаты всей стоимости на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. При этом взносы пайщиков не облагаются налогами, что дает возможность застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.

Пайщики ЖСК имеют право контроля за ходом строительства дома, а также принятия участия в его эксплуатации. Если дольщик изъявит желание расторгнуть договор, условия и сроки возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.

Стоит понимать, что данный вид приобретения квартиры наиболее рискованный т.к. из документов о собственности у вас на руках будет только членская книжка кооператива и в случае банкротства застройщика ваши интересы практически ни чем не защищены.

Приобретение по переуступке

При заключении ДДУ, лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. При этом третье лицо получает не само жилье, а право оформления его в собственность после того, как дом будет сдан.

Для заключения сделки продавец должен иметь заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке либо ДДУ.

Новое соглашение о передаче прав обязательно оговаривает основания для перехода, полный объем прав, передаваемых по договору. Соглашение подлежит обязательной регистрации Росреестром.

Договор купли-продажи

Самый лучший и удобный вариант приобретения квартиры в новостройке – это приобретение по ДКП.

Данный документ говорит о том, что дом сдан и вам уже не грозит риск долгостроя. Все документы у застройщика уже на руках и вам просто нужно все оформить и отрегистрировать, что обычно занимает недели две.

Документы для оформления договора и регистрации

Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке могут отличаться для того или иного случая. Общий список будет вмещать бумаги, которые предоставляются продавцом и покупателем, а именно:

  • договор, подтверждающий участие при долевом строительстве,
  • госпошлина,
  • заявления участников сделки,
  • гражданские паспорта сторон соглашения.
  • договор уступки (если приобретается по переуступке).

Также к пакету могут прилагаться покупателем квитанции об оплате квартиры (при приобретении за наличные), нотариально заверенное согласие супруга вместе со свидетельством о браке. Если квартира приобретается через ипотечное кредитование, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную закладную.

Регистрация договора

После подписания соглашения с застройщиком, следует процедура его регистрации Росреестром (за исключением предварительного договора). Иногда подачу документов на регистрацию берет на себя сам застройщик, при этом сроки подачи обязательно оговариваются договором. При заключении согласия о переуступке прав между двумя физическими лицами, их присутствие в органе регистрации будет обязательным.

После государственной регистрации, производится оплата (исключение составляет оформление через ЖСК) путем перевода денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом, первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги вносится постепенно.

Возможна аккредитивная форма расчета с застройщиком, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный счет в банке (аккредитив). По его условиям застройщик может получить деньги только после перехода прав требования по ДДУ покупателю, а значит, только после регистрации сделки.

Приемка квартиры от застройщика

На протяжении трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию, продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупателю нужно еще раз осмотреть квартиру, проверить функционирование инженерных сетей, соответствие помещения проектной планировке, отсутствие дефектов.

Если обнаружены недочеты, лицо, приобретающее недвижимость вправе потребовать от строительной организации их устранения, выплаты компенсации. Частой ошибкой при покупке квартиры в новостройке является подписание акта покупателем на основании устных обещаний исправить неполадки застройщиком. Такое соглашение грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше до исправления дефектов ничего не подписывать.

Подробнее приемка квартиры от застройщика разобрана в следующем посте.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Какие нужны для этого документы

Собрать нужную документацию может помочь юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке. Для оформления собственности потребуются такие бумаги, как:

  • паспорт и заявление владельца,
  • подтверждение прав на недвижимость,
  • план БТИ,
  • акт приема-передачи объекта,
  • договор с застройщиком.

Заявитель обязан уплатить государственную пошлину за регистрацию, приложив квитанцию к документам. Рассмотрение проводится регистрационной палатой от 10 до 30 дней, после чего владельцу выдается свидетельство о регистрации.

Став собственником жилья, владелец прописывается, обратившись к УФМС. Для этого понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.

Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой

Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.

Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.

При положительном решении, подписывается трехсторонний договор между банком, владельцев и покупателем. Сделка подлежит регистрации Росреестром, который через 10 дней выдает правоустанавливающий документ.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

    По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья.


Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста как сэкономить и выгоднее купить

На пути к приобретению жилья, не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой реализации квадратных метров, возврату вложенных средств, он предоставляет уступки и скидки, которыми нужно грамотно воспользоваться.

Стоит учесть такие тонкости, как:

  • цена на квадратный метр падает с наступлением летнего периода отпусков и отдыха, когда люди меньше интересуются покупкой жилья,
  • продавец снижает цену на плохо идущий товар, например, объекты первых и последних этажей, у лифта, с окнами во двор и т.д.,
  • приобретая жилплощадь в рассрочку, можно договориться с продавцом о досрочной выплате всей стоимости, если тот пойдет на уступку,
  • покупка любой квартиры в новостройке, находящейся в стадии котлована, стоит намного дешевле,
  • обязательно скажите менеджеру застройщика, что для окончательного решения вам нужна скидка, и вы будете ждать акций для покупки, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у застройщика «горит» план продаж.

Еще один вариант рассчитан на людей не суеверных – приобретение недвижимости на 13-м этаже. Возможно, это покажется смешным, но по статистике, жилплощадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.

Преимуществами покупки квартиры в новостройке можно назвать приобретение жилья без сомнительного прошлого, улучшенную внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но существует и риск столкнуться с недобросовестным застройщиком. Чтобы сделка прошла максимально безопасно, выгодно, следует быть осведомленным во всех тонкостях покупки, а также, по возможности, воспользоваться юридической консультацией.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн-юрист, который подскажет вам все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и если что поможет с взысканием неустойки или поддержкой вас в суде.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы сделаете репост или лайк этого поста в сети.

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:

  • Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
  • Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
  • Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.

Вернуться к содержанию ↑ ○ Чем регулируется вопрос. Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса.
Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики.

Жилищный консультант

  • Личный паспорт.
  • Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
  • Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).

Вернуться к содержанию ↑ ○ Как правильно составить договор? Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости.

Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция.

В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.

  • Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
  • Уступки прав требования, что также называется цессией.


Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.

  • «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет. Нет разрешения, можно ли покупать? Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле, в отличие от дома, где есть все документы.
Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий у вас нет. Что строят? Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно осмотрите в документах, на какую застройку даны документы, на ИЖС или на многоэтажное строительство. Проблемы при покупке О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры в новостройке: мнения экспертов

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение).
Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья. Получаем ключи и квартиру С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.

  • «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».

Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑ ✔ Что обязательно должно быть зафиксировано? В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон.

Покупка квартиры в новостройке 2017: пошаговая инструкция

Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:

В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать.

При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья. Вернуться к содержанию ↑ ✔ Вид заключаемого договора.

Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:

  • Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, притязаний обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено цедентом. Шаг 3. Изучаем застройщика Первым делом нужно посетить интернет-ресурс застройщика. Из сайта можно почерпнуть важную информацию:

  • количество построенных объектов,
  • аккредитацию в банках,
  • сколько жилых домов введено в эксплуатацию,
  • историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку – датированные и пронумерованные. Данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов.

Покупка квартиры от застройщика в сданном доме пошаговая инструкция

  • наличие плана развития местности – в обязанности застройщика часто вменяется создать благоустроенную инфраструктуру, правило действует в отношении крупных строительных компаний, которые берутся возводить целые микрорайоны,
  • если квартира приобретается в новостройке, которую курирует жилищно-строительный кооператив, то необходимо проверять ее надлежащий правовой статус, наличие учредительных документов, регистрации в ФНС, приобретение квартиры в ЖСК возможно только после полной оплаты членского взноса,
  • документ, который подтверждает право собственности или бессрочной аренды на землю.

Приобретать недвижимость следует только по договору купли-продажи, если собственник покупает квартиру в готовой новостройке. Предусмотрена возможность участия в долевом строительстве, но решаться на такую сделку нужно, будучи уверенным в абсолютной надежности застройщика.

Смотрите видео: ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ? Записки агента (December 2020).