Вопросы к Юристу

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

В настоящее время целевой займ является достаточно актуальным. Поскольку с его помощью можно приобрести вещь и даже купить квартиру в текущий момент, а не ждать момента, когда накопится необходимая денежная сумма.

Важно только помнить, что потратить деньги можно только на определенную цель, оговоренную в договоре.

Серьезно нужно подойти к выбору кредитной или микрофинансовой организации (МФО), так как предложений на этом рынке очень много. Однако МФО больше подойдет тем, кто планирует приобрести квартиру экономкласса, так как они выдают небольшие суммы денег и на маленький срок.

Чтобы банк одобрил заявку на выдачу займа, ему необходимо убедиться в платежеспособности гражданина. Он тщательно проверит все необходимые документы. Кроме этого кредитная организация обязана провести проверку (оценку) самого объекта недвижимости.

Что такое целевой займ?

Целевой займ — представляет собой передачу банком или иной коммерческой организацией денежных средств в собственность юридическому лицу (фирме) или физическому лицу (гражданину) — заемщику на определенные цели. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть равнозначную сумму денег в течение определенного срока с процентами или без них.

Можно выделить ряд особенностей целевого займа:

  1. Деньги предоставляются строго на определенную цель. Она должны быть прописана в договоре. Банк, выдавший деньги, имеет право контролировать их целевое расходование.
  2. Денежные средства выдаются на определенный срок (от 3 месяцев до 30 лет).
  3. Он может выдаваться как под проценты, так и без них.

Денежные средства нельзя потратить на другие цели, чем предусмотрены в договоре.

Кредитная организация в обязательном порядке проконтролирует — на что потрачены деньги и в случае не целевого расходования заемщику может грозить уголовная ответственность. Также банк вправе попросить досрочного возвращения долга и процентов по займу.

Как правило, деньги перечисляются безналичным расчетом на счет организации, в которой приобретается товар или оказывается услуга.

Зачастую люди оформляют займ на приобретение жилья. Поскольку покупка квартиры требует не малых вложений средств, то займ на такие цели выдается под залог этой же недвижимости (ипотека). Особенности такого вида кредитования:

  • квартира находится в обременении у банка до полного погашения долгового обязательства (нельзя совершать сделки по ее отчуждению),
  • заемщик в обязательном порядке должен застраховать имущество, которое находится в залоге,
  • процентная ставка при выдаче целевого займа ниже,
  • можно получить большую денежную сумму.

Коммерческие организации, выдающие займы

Современный рынок, предлагающий кредиты (займы), достаточно широк. Для получения займа на приобретение жилья необходимо обратиться в банк или в микрофинансовую организацию (МФО).

Так, банки — это кредитные организации, осуществляющие банковские операции на основании разрешения (лицензии) Банка России (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Микрофинансовая организация является юридическим лицом, которое осуществляет соответствующую деятельность и в обязательном порядке внесено в государственный реестр микрофинансовых организаций. При этом не является банком и осуществляет свою деятельность на основании Федеральным законом от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

В отличие от банка, МФО практически не проверяют платежеспособность своего клиента (не требую справок о доходах и официального трудоустройства).

Одним из минусов МФО является то, что сумма займа не может превышать 1 000 000 рублей. При современных ценах на жилье не всегда возможно уложиться в эту сумму, которая включает в себя проценты и комиссии. Максимальный срок, на который возможно взять займ составляет 2 года.

В МФО обращаются люди, которые по тем или иным причинам не могут взять займ на покупку жилья в банке. Иногда граждане готовы согласиться на менее выгодные для себя условия.

Займ на приобретение жилья под материнский капитал

В России с 2007 года существует такая мера материальной поддержки семей, в которых рождается второй ребенок (или последующий), как материнский капитал. Он является средством по улучшению жилищных условий для многих российских семей. При этом распорядиться им можно только по истечении трех лет с момента рождения второго (или последующего) ребенка.

Им можно воспользоваться ранее в том случае, если взять займ на покупку или строительство жилья. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию.

Такого рода займы могут выдавать только кредитные организации, которые осуществляют свою деятельность на основании лицензии Банка России.

  1. В данном случае происходит стандартная процедура проверки документов и платежеспособности заемщика.
  2. В случае принятия банком положительного решения, заключается договор займа и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
  3. Следующим шагом будет обращение в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Если он примет положительное решение, то средства в течение двух месяцев с момента регистрации заявления будут перечислены на счет кредитной организации.

Порядок оформления целевого займа

Для того, чтобы оформить займ на квартиру (ипотеку) необходимо соблюсти определенный порядок (алгоритм) действий:

  1. Подбор объекта недвижимости, который устроит будущего покупателя по всем параметрам (цена, район и т.д.).
  2. Выбор банка. Сложность данной процедуры в том, что кредитных предложений в различных банках большое количество, а выбрать необходимо одно и самое выгодное для заемщика.

Как правило, процент по займу практически не отличается, если сравнивать его в разных банках. Тем не менее, кредитные организации часто не сообщают изначально о том, что кроется за маленькой процентной ставкой (в нее могут быть включены различного рода комиссии за любые действия, предъявляют требование об обязательном страховании залоговой недвижимости, жизни и т.д.).

  • Сбор документов и получение одобрения от кредитной организации на выдачу займа. Лучше подстраховаться и подать заявку не в один банк. Срок ее рассмотрения варьируется от 3-х до 30 дней.
  • Заключение договора займа на приобретение объекта недвижимости. Перед этим квартира полежит обязательной оценке и страхованию.
  • Непосредственно совершение сделки купли-продажи и ее регистрация в Росреестре.
  • Требования банков к заемщику

    Приобрести жилье при помощи ипотечного займа может не каждый гражданин. Существует ряд обязательных требований к нему:

    • Гражданину РФ должно исполниться 21 год и закончить выплату такого займа он должен до 65 лет.
    • Официальное трудоустройство не менее полугода.
    • Если лицо состоит в официальном браке, то второй супруг должен являться созаемщиком. При этом не имеет значения, имеется ли у него официальный доход.
    • У гражданина должна быть хорошая платежеспособность, которую он должен подтвердить документально.
    • Заемщику необходимо быть зарегистрированным в том регионе, в котором приобретается недвижимость.

    Прежде чем подать заявку и документы на получение целевого займа, нужно оценить реально свои силы в материальном плане. Банк хоть и проверит платежеспособность заемщика, но основная ответственность за внесение ежемесячных платежей лежит на нем.

    И только после этого в Росреестре регистрируется ипотека и накладывается обременение на квартиру. Снять обременение возможно только после полного погашения долга перед банком.

    Документы, необходимые для получения займа

    В первую очередь надо убедить банк, в котором планируется взять займ для покупки жилья, в своей платежеспособности. Перечень документов, необходимых для получения займа, в разных кредитных организациях может несколько отличаться. Тем не менее, в обязательном порядке потребуется:

    1. документ, удостоверяющий личность — паспорт,
    2. свидетельство о браке,
    3. документ, подтверждающий официальное трудоустройство — это, как правило, трудовая книжка,
    4. справка о доходах 2-НДФЛ (либо вариант справки может быть предложен самим банком).

    Этот список предоставляется заемщиком для того, чтобы кредитная организация приняла решение: одобрить выдачу займа или нет.

    Если банк одобрил выдачу займа, то далее покупатель предоставляет следующие документы:

    • Все имеющиеся документы на объект недвижимости. Это могут быть, например, свидетельство о регистрации права собственности продавца или разрешение на строительство от застройщика, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и др.),
    • Договор купли-продажи на квартиру.
    • Кадастровый паспорт и технический план квартиры. Банк проверит, имелись ли перепланировки и если имелись, то узаконены ли они.
    • Акт оценки недвижимости.
    • Полис страхования квартиры от несчастного случая.

    Все документы должны быть предоставлены в оригиналах, либо нотариально заверенных копиях. Список документов, необходимых той или иной кредитной организации может меняться.

    Договор целевого займа на покупку квартиры

    По смыслу ст. 807 и ст. 814 ГК РФ такой договор заключается в том, что займодавец передает в собственность заемщику денежные средства, которые он должен использовать на определенные цели и вернуть в течение определенного срока. Договор займа на покупку квартиры должен быть заключен в письменной форме, иначе он считается не заключенным.

    Существенными условиями такого договора будут:

    • Предмет — деньги. При этот обязательно указывается сумма, которая взята у банка.
    • В договоре указывается цель, для реализации которой берется займ.
    • В обязанности заемщика должна быть включена обязанность по возврату долга, помимо этого к договору прикладывается график погашения долга.
    • Договор должен содержать размер процентной ставки, а также порядок начисления процентов. Может также прикладываться график погашения процентов. Если в договоре не будет указан размер процентов, то они будут начисляться по ставке рефинансирования банка, действующей в конкретном регионе.

    В обязательном порядке к договору прикладывается акт приема-передачи денег. В нем указывается дата, место, переданная сумма, реквизиты, подписи сторон.

    Заключение

    Прежде чем принять на себя долговые обязательства и взять деньги в банке на покупку жилья, стоит разумно оценить свои возможности. Следует предоставлять в банк только достоверные справки о доходах и ни в коем случае не завышать свои доходы.

    Также нужно очень внимательно прочитать договор займа, обратить внимание на все скрытые проценты и комиссии, не оговоренные консультантом. Договор может содержать и другие невыгодные условия для заемщика, например, право банка менять условия договора в одностороннем порядке, ограничение на досрочное погашение долга и др.

    Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

    Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

    "Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа". В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

    Условия покупки доли в квартире

    Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

    • точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры, площадь квартиры, ее кадастровый номер, сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРН),
    • цена доли,
    • перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

    Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

    Действительность договора зависит от следующих условий:

    1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
    2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.

    В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.

    Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

    Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

    Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

    Виды сделок купли-продажи долей

    • Принудительный выкуп.

    В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника. Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).

    Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

    Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

    Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

  • С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
    • Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.

    Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

    Как оформить выкуп доли в квартире?

    1. Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:

    • документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены),
    • правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, свидетельство о праве собственности из Росреестра),
    • документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении),
    • выписка из домовой книги,
    • нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
  • Подписание договора купли-продажи.
  • Передача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.
  • Налоги и пошлины на приобретение

    При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

    Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

    Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств. Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).

    В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.

    Как выкупить доли в квартире у родственников, детей? Что делать и как оформить договор купли продажи если кто-то против?

    Извещаем о реализации доли в квартире.

    Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие: • Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации)

    Как оформить продажу доли квартиры?

    Чтобы правильно оформить продажу доли квартиры, в их адрес следует направить письменные уведомления с предложением приобрести долю в квартире. Эти уведомления должны быть составлены в строгом соответствии с требованиями закона и содержать, в обязательном порядке, такие сведения: — адрес недвижимости, — общий метраж квартиры и размер доли, — предложение о покупке этой доли с указанием цены.

    Договор купли продажи доли квартиры по ипотеке

    2 Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Ипотека — это заём на покупку жилья с условием возврата средств и передачи недвижимости Для ослабления финансовой нагрузки на семейный бюджет банки дают возможность получить рефинансирование ипотечного кредита.

    Некоторые владельцы квартир для существенного сокращения налогов стараются продать свое имущество с помощью дарственной.

    Наследство приватизированной квартиры возможно после смерти собственника. Существует два способа получения недвижимости после утраты Действующее законодательство предусматривает два порядка наследования квартиры: по завещанию и по закону.

    PRO новостройку +7 (499) 653-64-91 (Москва)

    Все эти соглашения регламентируются п.

    1 ст. 246 Гражданского Кодекса.

    1. Совладельцы имеют преимущественное право на приобретение доли по установленной цене,
    2. Перед продажей необходимо их известить в письменном виде,
    3. Если преимущественное право нарушено, то любой из участников в судебном порядке может требовать перевода права первого покупателя на него.

    Такое требование предъявляется в течение 3 месяцев. Размер долей определяется участниками по общему соглашению, но если доля ничтожна, такой собственник может потребовать от прочих совладельцев денежную компенсацию.

    Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

    На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д. Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части.

    При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса.

    Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта. В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства.

    Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

    • Прошении о выделении доли в натуре,
    • Основаниях выставления требований,
    • Реквизитах паспортов сторон спора,
    • Документах, прикладываемых к иску.
    • Данных о результатах досудебных разбирательств,

    Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам.

    Процедура заключения договора займа под долю в квартире

    Его в отличие договора займа, который стороны тоже заключают, в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Обращение к нотариусу здесь вовсе не обязательно.

    Однако не следует проявлять излишнее доверие к лицам, которые обещают одолжить средства, не запрашивая при этом стандартного набора документов на часть недвижимости.

    В лучшем случае процент по займу будет довольно-таки большим по сравнению с другими предложениями, а в худшем вы рискуете наткнуться на мошенников, которых немало действует на рынке кредитования. Итак, документы на собственность чаще всего нужны следующие: свидетельство о гос.

    Как составить договор купли-продажи доли квартиры (бланк, образец)?

    Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении. Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.

    Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляет на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника. Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

    Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности.

    Оформление договора купли продажи доли в квартире между родственниками

    Отказ или согласие о покупке другими собственниками должно быть в письменном виде. Сделка между супругами может произойти только если квартира принадлежит мужу или жене.

    Например, она была нажита до брака, один из супругов ее унаследовал или получил в качестве подарка. Если супруги получили жилье после того как заключили союз, то продать один член семьи может только половину жилплощади. Содержание договора купли-продажи доли квартиры между родственниками: В начале договора пишется место его составления и дата, перечисляются все другие собственники долей недвижимости, а главное — информация о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные, В документе обязательно составляется вся информация о квартире, с ее дефектами и повреждениями.

    Для этого можно пригласить специалиста, который проведет осмотр, но родственники обычно этого не делают.

    Граждане спрашивают: как выкупить долю в квартире у родственника?

    Образец договора и необходимый пакет документов

    В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

    С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП.

    На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней. И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов.

    В том числе и родственников. В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.

    Смотрите видео: Страхование жилья или как получить страховку (November 2020).