Вопросы к Юристу

Возможно ли продажа ипотеки сбербанка покупателю райфайзен банк

На приобретенное в рамках ипотеки жилье, если оно было оформлено в качестве залога банку, накладывается обременение. В связи с этим многие заемщики думают, что они не могут продать ипотечную квартиру, какие бы ни были у них обстоятельства. Это не так: Сбербанк, равно как и другие банки, могут пойти навстречу заемщику — просто для этого нужны веские основания. В настоящей статье будет рассмотрено, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она не выплачена, а также предоставим пошаговую инструкцию, из которой узнаете, как правильно провести процедуру продажи жилья с обременением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли распоряжаться ипотечным жильем?

Даже несмотря на обременение, которое накладывается на квартиру, Сбербанк может позволить заемщику продать квартиру. Количество подобных сделок постоянно растет в связи с растущей мобильностью населения, поэтому процесс продажи ипотечной квартиры у банковского руководства давно отлажен и не вызывает вопросов.

Банковские организации прекрасно понимают, что за 20-30 лет ипотеки в жизни граждан может многое измениться, от развода и связанного с ним дележа имущества до появления нового ребенка, из-за которого прежней жилплощади для комфортного проживания уже недостаточно.

Тогда Сбербанк не только разрешит продать недвижимость, но и предложит свои услуги: постарается найти заемщику покупателей, предложит удобные и максимально безопасные способы расчета с покупателями и так далее. Таким образом, мнение банка очень сильно зависит от причин продажи.

Нужно ли получать согласие банка для совершения сделки?

Да, нужно. Процедура выдачи, отчуждения и взыскания ипотечной недвижимости, а также полномочия лиц полностью регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в п.1 статьи 37 настоящего Закона указано, что продажа, дарение и прочие операции с отчуждением имущества возможны, но только с согласия банка.

Статья 37 ФЗ 102. Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Соответственно, попытка продать недвижимость без предварительного согласования с банком — противоправное действие и нарушение действующего законодательства РФ. Чтобы получить разрешение банка, необходимо прежде всего явиться в отделение, уведомить о готовящейся сделке и получить от банковских сотрудников консультацию.

После этого заемщику потребуется подать заявление о просьбе получить согласие. К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие наличие уважительных причин для продажи.

Например, если заемщик, в связи с появлением в семье ребенка, хочет продать имеющееся жилье и купить новое и более вместительное, банку нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка из ЗАГСа или свидетельство об усыновлении (удочерении) ребенка. Тогда банк с очень высокой вероятностью даст согласие на продажу.

Причины реализации недвижимости

Уважительными основаниями банк считает:

  • Развод супругов.
  • Смерть одного из созаемщиков.
  • Переезд в другой город из-за новой работы.
  • Перевод какого-либо родственника заемщика на иждивение к нему.
  • Потеря рабочего места — при условии, что заемщик не может найти новую вакантную должность (это необходимо подтвердить документально — например, предоставить справку из департамента по труду и занятости населения).
  • Рождение или усыновление/удочерение ребенка.
  • Неожиданное и значительное улучшение финансового состояния заемщика — наследство, высокие доходы от бизнеса, выигрыш в лотерею и так далее. Банк даст согласие в том случае, если заемщик захочет обменять эту квартиру на новую и более комфортабельную, оформив ее в том же банке-кредиторе.

Уважительных причин может быть больше: банковское руководство подходит к каждому случаю в индивидуальном порядке, поэтому даже если заемщик не нашел в списке подходящий ему пункт, все равно есть смысл обратиться в отделение Сбербанка. Просто шанс на выдачу согласия значительно выше у тех, кто обратился в Сбербанк по вышеперечисленным причинам.

Какие могут встретиться сложности?

Помимо того, что заявителю потребуется предоставить максимум возможных документов, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи, Сбербанк выставит клиенту еще одно условие — весь долг должен быть погашен до того, как недвижимость будет снята с обременения.

До тех пор, пока задолженность есть, обременение в виде залога не будет снято — а это создаст проблемы и покупателю, и продавцу, и самой банковской организации. Поэтому заемщику необходимо еще перед подачей заявления определить, хватит ли вырученных от продажи средств на погашение задолженности.

Если их не хватает, придется искать дополнительные источники денежных средств: потребительский кредит, ломбардное кредитование или продажа имеющейся собственности кроме жилья, оформленного в качестве залога.

Более того, Сбербанк часто выставляет требование предоставить ему в обязательном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса — порой без такого договора Сбербанк даже не выдает согласие на отчуждение недвижимости, если у него есть серьезные подозрения касательно благонадежности заемщика.

В большинстве же случаев договор нужно предоставить уже после получения согласия: предварительный договор показывает банку серьезность намерений заемщика, а также повышает его уверенность в окончательном и успешном заключении сделки.

Во всем остальном преград нет, потому что банковским организациям, особенно крупным, в первую очередь важно вернуть потраченные на ипотеку средства. Если сотрудники Сбербанка видят, что продажа жилья необходима и это единственный удовлетворительный способ для возврата банку денежных средств, процедура отчуждения недвижимости пройдет без каких-либо проблем.

Как купить жилье с обременением?

Совершить куплю-продажу можно как самостоятельно, так и с участием банка. В первом случае заемщик получает наибольшую свободу действий, что в некоторых ситуациях бывает просто необходимо, во втором случае заемщику значительно проще провести процедуру, потому как заниматься поиском покупателя и переоформением документов будет банк.

Без участия заимодателя

  1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
  2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
  3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
  4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка, копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
  5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
  6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

С участием заимодателя

  1. Банк ищет подходящего покупателя. Между ним и заемщиком подписывается предварительный договор купли продажи.
  2. Денежные средства, полученные после подписания договора, идут банку на погашение задолженности заемщика. Оставшиеся средства, если они есть, кладутся в банковскую ячейку.
  3. После полного погашения задолженности, между покупателем и заемщиком составляется и сразу же подписывается основной договор купли-продажи.

В нем должно быть прописано, что денежные средства были переданы еще до его подписания, также должно быть указано, какие именно суммы в рублевом выражении были переданы и каким образом.

  • Заемщик получает в банке справку о погашении кредита, после чего он и покупатель снимают в Росреестре обременение.
  • Производится полный расчет и переоформление прав на собственность. Деньги в банковской ячейке передаются продавцу (бывшему заемщику).
  • Нюансы продажи недвижимости, находящейся в залоге

    В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

    Однако, если покупатель найден и бюрократические процедуры уже начаты, все равно есть некоторые нюансы, на которые нужно обращать особенное внимание:

    • Заемщику, если он решил продать недвижимость, в любом случае придется возвращать задолженность банку в досрочном порядке. Но не всегда такая возможность предусмотрена ипотечным договором, поэтому еще перед началом процесса нужно изучить договор, посмотреть, указана ли возможность досрочного погашения займа.
    • За досрочное погашение Сбербанк, в зависимости от условий ипотеки, может взять дополнительную комиссию. Поэтому в договоре нужно также поискать пункт о том, предусмотрены ли за это дополнительные комиссии и штрафы.
    • Если цель заемщика — сменить одну ипотечную квартиру на другую посредством одного и того же банка-кредитора — Сбербанком могут быть сделаны значительные послабления и даже снижение ставок. Таким образом, например, ближайший конкурент Сбербанка — ВТБ 24 — выдает «вторую» ипотеку на вторичном рынке под 12% годовых, хотя в стандартных условиях минимальная ставка начинается от 14% годовых.

    Главное, что нужно понимать заемщику — с приобретением ипотечной недвижимости жизнь не заканчивается. Случаются и разводы, и потеря работы, и прочие форс-мажорные обстоятельства, от которых не застрахован никто. Банковские сотрудники — тоже люди, они испытывают те же самые проблемы, и поэтому они прекрасно понимают заемщиков и идут им навстречу.

    К тому же и банковскую организацию, и заемщиков поддерживает российское законодательство, в частности Федеральный Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ: благодаря отлаженной юридической системе продажа ипотечной квартиры является законным правом заемщика, если данное действие было предварительно согласовано с банком.

    В результате можно уверенно говорить, что продажа ипотечной квартиры не принесет значительных хлопот ни банку, ни заемщику, ни покупателю, если делать все правильно и опираться на закон.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 653-64-25 (Москва)
    +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

    Как можно продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2019 году

    Гражданин не имеет постоянного дохода И поэтому погашать кредит не в состоянии. Человека уволили с работы, он заболел и т. д. Возникла необходимость в увеличении или уменьшении площади квартиры Чтобы сократить стоимость , предоставляемых ЖКХ, изменился состав семьи — появились дети, супруги развелись Но насколько сложно оформить такую сделку, если есть долги перед банковским учреждением?

    Главное — получить разрешение от банковского учреждения и найти покупателя.

    Есть немало проблем при продаже квартиры с обременением в виде .

    есть риск того, что бывший владелец потеряет недвижимость и не получит прибыли со сделки. но иногда лучше потерять объект, чем увеличить сумму долга в разы, ведь тогда все равно банком будет отобрано жилье. продать квартиру получится по цене, что ниже рыночной, так как мало кто желает покупать жилье с . >

    Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

    Клиент погашает ипотеку, снимает обременение с квартиры и после поступает с ней по своему усмотрению.Продажа ипотеки. В этом случае производится фактическая продажа жилья с разрешения банка. Новый заемщик принимает условия прежнего кредитного договора и продолжает платить.Существует и третий способ, «обходной».

    Он подразумевает вывод купленной квартиры из-под залога и распоряжение ей на правах полноценного собственника. Рассмотрим все варианты более подробно.

    Ипотека: возможна ли продажа имущества?

    В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски. Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит.

    Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.

    В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден. Просрочка кредита — не единственная причина, по которой может понадобиться продажа ипотечной квартиры.

    Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.

    Ипотечное кредитование от Райффайзенбанка

    на вторичном рынке,

    таунхаус 800 тыс. —26 млн.

    (Москва и Московская область), от 500 тысяч до 26 миллионов руб. (остальные регионы) от 15% 11–12,5%, от года до 25 лет

    1. созаёмщики могут быть гражданские супруги,
    2. гражданство РФ не обязательно, важна регистрация).
    3. можно задействовать материнский капитал в качестве первого взноса (тогда могут выдать 100 – процентный кредит),
    1. за отказ от добровольного страхования – надбавка,
    2. сокращается только ежемесячный платёж при частичном досрочном погашении.

    Коттедж на вторичном рынке Приобретение дома/коттеджа с землёй 800 тыс.

    -26 млн. (Москва и Московская область), от 500 тысяч до 26 миллионов руб. (остальные регионы) от 40% 12,75–13%, от года до 25 лет

    1. можно задействовать материнский капитал в качестве первого взноса (тогда могут выдать 100 – процентный кредит),
    2. гражданство РФ не обязательно, важна регистрация).
    3. созаёмщики могут быть гражданские супруги,

    Продажа ипотеки Сбербанка

    2019год каких-либо изменений в процедуру заключения и содержание этого документа, скорее всего, не внесет. Его образец заемщик сможет получить в отделении банковского учреждения, где оформлена ипотека.Оплата покупателем заемщику/кредитору оговоренной авансовой суммы (первоначальный взнос).

    Оставшийся положительный остаток (разница между суммой долга и оговоренной ценой сделки) помещается в депозитарную ячейку.Полное погашение заемщиком своих ипотечных обязательств. Кредитор выдает справку о закрытии ссуды и закладную на имущество.Снятие обременений на жилье / получение выписки в регистрационной палате (ЕГРП).Заключение основного договора купли продажи, регистрация права собственности на нового владельца / получение выписки на нового владельца ЕГРП.

    После этого продавец-заемщик получает положительный остаток средств по сделке, находящийся в депозитарной ячейке.

    Как продать квартиру, если она в ипотеке

    В данной ситуации возможны три разных варианта развития событий: 1.​ Продать квартиру покупателю за наличные деньги.

    Как показывает практика, почти 50% желающих купить квартиру, оформляют в банке для этих целей ипотечный кредит. Сбербанк, как и большинство банков в нашей стране, предпочитает, чтобы потенциальный покупатель ипотечной квартиры оформил ипотеку именно в нем.

    Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

    Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

    Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.Разрешение банка не требуется, если с заемщика уже сняты обременения. Если заемщик против участия банка при продаже недвижимости, ему необходимо полностью погасить перед ним задолженность.

    Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка» в таком случае? Существует два способа.Заемщик может взять еще один кредит, но уже потребительский.

    Как продать ипотечную квартиру

    В ряде случаев опека может признать жилищные условия неудовлетворительными и изъять ребенка или признать ребенка нуждающимся в опеке, тогда и сделка по продаже имущества из-под может быть оспорена, так как нарушает права несовершеннолетнего, нуждающегося в опеке со стороны соответствующих органов. Поэтому перед продажей самый оптимальный способ избежать эту сложность – зарегистрировать ребенка по другому адресу.

    В любом случае до получения средств от покупателя за проданную квартиру, Вам придется выписать всех жильцов, а чаще всего покупатель будет настаивать при продаже ипотечного жилья выписать всех жильцов перед сделкой.

    Иногда банки отказывают разводящимся супругам, являющимся созаемщиками, в праве продать ипотечное жилье. Выход – воспользуйтесь продажей долговых обязательств.

    Потенциальным собственником может стать человек, ищущий жилье с дисконтом и уже оформленной ипотекой.

    Райффайзенбанк запустил новую услугу – безопасные расчеты при покупке недвижимости

    12 октября 2019 Банк предлагает новую удобную услугу — бесплатный аккредитив при сделках с недвижимостью без использования кредитов Райффайзенбанка.

    Аккредитив — это современная и безопасная безналичная форма расчетов при проведении сделок с недвижимым имуществом. С помощью аккредитива можно купить квартиру, земельный участок, коммерческую недвижимость, парковку или коттедж. Сделки могут проходить как между физическими лицами, так и между юридическим и физическим лицом.

    При такой форме расчетов деньги покупателя банк помещает на специальный счет и переводит на счет продавца только после предоставления им документов, к примеру, о переходе права собственности на недвижимость к покупателю.

    Во время действия аккредитива покупатель также не имеет доступа к средствам на этом счете.

    Для всех участников сделки это безопасно – не нужно рассчитываться наличными и проверять их подлинность, а в случае отмены сделки клиенту гарантируется возврат денежных средств. И конечно, аккредитив – это удобно. Все проходит очень быстро – достаточно одного визита покупателя в банк.

    Это особенно ценно для иногородних клиентов.

    Если человек продает недвижимость и уезжает, ему не придется задерживаться до конца регистрации права собственности. Для раскрытия аккредитива необходим простой пакет документов, ведь клиент сам формирует условия. Зачисление денежных средств по аккредитиву возможно на счет продавца в любом российском банке на выбор клиента», – рассказывает Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка.

    Смотрите видео: КАКОЙ БАНК ЛУЧШЕ ДЛЯ ИПОТЕКИ? Записки агента (October 2019).