Вопросы к Юристу

Реверсия в оценке бизнеса

, а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток.

Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы.

При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).

Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Реверсия в оценке бизнеса

Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям: • возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора), • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ, • способность учитывать конкурентные колебания, • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). Метод капитализации доходов используется, если: • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Доходный подход к оценке бизнеса

Метод дисконтированного денежного потока Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При этом очень важно, когда собственно собственник будет получать доходы, и с каким риском это связано.

Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП). Денежные потоки — серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы. Метод дисконтирования денежных потоков — определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода.

Расчёты проводятся по формуле: ,(1) где: PV — текущая стоимость, CF? — денежный поток очередного года прогнозного периода, FV — цена реверсии (расчёт величины стоимости имущества предприятия в пост прогнозный период), r — ставка дисконтирования, n — общее количество лет прогнозного периода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП: 1.

29. Использование методов доходного подхода при определении стоимости бизнеса

В некоторых случаях за­тратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, получен­ной другими подходами.

Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость биз­неса определяется по формуле: V = D/R , где: D — чистый доход бизнеса за год, R — коэффициент капитализации.Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогно­зировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтиру­ются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Область применения методов капитализации.Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода.

Пример оценки бизнеса (предприятия) доходным подходом

Структура активов предприятия хорошо сбалансирована, доля высоколиквидных активов примерно соответствует доле низколиквидных активов, при этом доля труднореализуемых активов достаточно мала – 5% от общего объема активов.

2. Основной источник финансирования предприятия – собственные средства (78% от всех средств предприятия), при этом краткосрочная и среднесрочная задолженность имеют размеры 5% и 17% соответственно при полном отсутствии долгосрочной кредиторской задолженности.

3. Показатели ликвидности предприятия (Коэффициент покрытия, Коэффициент быстрой ликвидности, Коэффициент абсолютной ликвидности) уверенно превышают нормативные, что говорит о высокой степени готовности предприятия обслуживать свои краткосрочные и среднесрочные долги. 4. Низкий коэффициент концентрации привлеченного капитала является следствием преобладания собственных средств в общей структуре пассивов предприятия и говорит о высокой ликвидности предприятия в долгосрочной перспективе.

84. Затратный подход к оценке недвижимого имущества

Затратный подход основывается на принципе замещения: актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей.

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка проводится в несколько этапов .

Рис. 1. Этапы проведения оценки

Методы расчёта Снс:

метод сравнительной стоимости единицы – исп-ся единичные скорректированнык укрупнённые показатели затрат на создание аналогичных объектов Снс = ПрямИздер+КосвИздер+ПрибПредп погрешность =20%

метод ст-ти укрупнённых элементов – суммирование затрат на созд-е основных элементов по справочникам КО-ИНВЕСТ погрешность =10%

Метод количественного анализа – пересчёт полной сметы затрат на создание погрешность = 5%

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Преимущества и недостатки затратного подхода представлены в табл. 2.

Таблица 2. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Иногда является единственно возможным к применению. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Наиболее целесообразно применение при анализе наилучшего и наиболее эффективного испльзования

Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках.

Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат. Несоответствие затрат на приобретение объекта затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружении

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Как и зачем оценивать стоимость бизнеса

При этом считается, что средства, вложенные сейчас, стоят дороже, чем деньги, полученные в будущем. Например, если мы положим в банк 1000 руб. под 10% годовых, то через год у нас будет 1100 руб., т.е.

эти 1100 через год стоят столько же, сколько тысяча на момент вложения.

где – это чистая стоимость денежных потоков, приведенная к моменту расчета проекта, Ft – суммарный денежный поток в периоде t, r – ставка дисконтирования (ставка приведения).

Виды реверсии

Самый простой пример – реверсия в недвижимости . Происходит она тогда, когда недвижимое имущество, переданное определенному лицу, возвращается к законному владельцу данного имущества. Допустим, человек сдает свою квартиру в аренду. Когда срок аренды заканчивается, и съемщики съезжают, владелец недвижимости снова становится полноправным владельцем своей квартиры, таким образом, его имущество реверсировалось.

Реверсия при получении кредита на данный момент используется не всегда и не везде, но все же используется. Практически всем людям знакомо слово ломбард – место, где можно получить деньги под залог драгоценностей или прочих видов имущества. Когда лицо, желающее взять деньги в долг, дает кредитору определенное личное имущество, оно совершает реверсию. Но в данном случае реверсия – не возвращение имущества владельцу, а, наоборот, передача его во временное пользование стороннему лицу.

При создании определенного вида бизнеса реверсия – это возвращение вложенного капитала . Уровень реверсии является показателем устойчивости бизнес-системы, что сказывается на привлекательности бизнеса для инвесторов: инвестор, как правило, стремится получить вложенные деньги назад как можно быстрее. Поскольку возвращение вложенного капитала – это и есть реверсия, то ее показатель (обычно выражаемый во временном периоде или проценте возврата на конкретный период) очень важен для инвесторов.

Если ваш актив больше не дает дохода, то, что от него осталось , тоже будет считаться реверсией. Например, дом, сдаваемый внаем, перестал приносить владельцу доход, то, что остается от дома: строительный материал, из которого он сделан, площадь, которую он занимает – это реверсионные показатели, которые учитываются при экспертной оценке имеющегося или оставшегося имущества.

Вот какое многостороннее и широкое понятие «реверсия», которое используется буквально во всех сферах человеческой жизни.

Смотрите видео: Психоаналитик о курение, Антон Гайворонский, Игорь Чуваков. Оцениваем курильщиков, поведение, позы. (January 2020).